Hur stor retroaktiv verkan har beslut om återbetalning av hyra?
Hej! Jag har frågor om retroaktivitet och hyreslagen. Det gäller en hyresrätt med förstahandskontrakt på obestämd tid och jag har i nuläget inga planer på att flytta ut från lägenheten. Privat hyresvärd. Förhandlingsordning finns inte. Jag menar att hyran är oskäligt hög och funderar på att begära prövning hos hyresnämnden. Tacksam för svar på följande frågor: Stämmer det att jag måste inkomma med en sådan prövningsansökan till hyresnämnden senast tre månader efter det att jag har flyttat ut från lägenheten? Om min ansökan får bifall, har jag då rätt att få hyran sänkt med retroaktiv verkan från den dagen då hyran började gälla (inflyttningsdagen)? Kan den retroaktiva verkan handla om flera år?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det juridiska regelverket för hyresförhållanden finner man framför allt i 12 kap. jordabalken (JB), som ofta brukar kallas hyreslagen. Din fråga berör framför allt reglerna om prövning av hyra (12 kap. 55 § JB) och återbetalning av hyra (12 kap. 55 e § JB). Jag börjar därför med att kort redogöra för innehållet i dessa paragrafer.
Om hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyrans storlek ska hyresnämnden fastställa hyran till ett skäligt belopp. Med begreppet "skäligt belopp" avser man att hyran inte får vara påtagligt högre än hyran för andra lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är att anse som likvärdiga (12 kap. 55 § JB).
Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig kan hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om att hyran ska betalas tillbaka med ränta. I ett ärende om återbetalning av hyra ska hyresnämnden även fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen, om hyresgästen begär det. Hyresnämndens beslut om återbetalning av hyra får dock inte avse en längre tid tillbaka än ett år före dagen för ansökan. Ansökan måste dessutom vara inlämnad inom tre månader efter att hyresgästen lämnat lägenheten (12 kap. 55 e § JB).
Om du vill att hyresnämnden ska pröva om hyran är oskäligt hög kan du alltså lämna in en ansökan om återbetalning av hyra och samtidigt begära att hyresnämnden ska fastställa hyran till ett lägre belopp för den fortsatta uthyrningen. Om du vill kan du använda dig av den blankett som hyresnämnden tillhandahåller på sin hemsida.
Det stämmer att du måste lämna in ansökan inom tre månader efter att du flyttat ut från lägenheten. Hyresnämndens beslut har retroaktiv verkan i den mening att du kan kräva återbetalning, men rätten till återbetalning sträcker sig inte längre än ett år bakåt i tiden från dagen för ansökan.
Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.
Med vänlig hälsning,
