Hur stor är skadeståndsskyldigheten vid frånträdande av förhandsavtal för bostadsrätt?

Question

Hur mycket får BRF ta i skadestånd vid frånträdande av förhandsavtal för nyproducerat?
I förhandsavtalet står det följande:

Frånträder förhandstecknaren avtalet enligt ovan ska förskott som har betalats
omedelbart återbetalas i sin helhet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).
Förhandstecknaren har även rätt till skälig ersättning för gjorda tillval som
förhandstecknaren med bostadsrättsföreningens godkännande åtagit sig för
lägenhetens inredning och utformning och som har blivit onyttiga för
förhandstecknaren.
Bostadsrättsföreningen ska även ersätta förhandstecknarens skada som
bostadsrättsföreningen orsakat förhandstecknaren genom försumlighet.
Om förhandstecknaren inte vill fullfölja avtalet och grund för uppsägning enligt ovan
inte föreligger ska förhandstecknaren ersätta föreningen för den skada som föreningen
drabbats av.

Men ingenting om hur mycket de kan ta för skådestånd. Vi betalade 100000 i förskott och de skulle vara "fine" om vi förlorar det, men kan de kräva mer? I så fall hur mycket?

Tack på förhand!

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. 

Jag uppfattar din fråga som att ni ingått ett förhandsavtal om köp av en nyproducerad bostadsrätt. Ni skulle vilja frånträda avtalet, och undrar hur stor skadeståndsskyldigheten kan bli till bostadsrättsföreningen. 

Reglering om förhandsavtal för bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (BRL) 5 kap.

Förhandsavtal
Förhandsavtalet är bindande enligt BRL, vilket innebär att ni som förhandstecknare är skyldig att teckna efterföljande avtal, det så kallade upplåtelseavtalet som innebär att ni förvärvar lägenheten med bostadsrätt. Se BRL 5 kap 1 §.

Frånträdande av förhandsavtal
Förhandstecknaren kan under vissa förutsättningar ha rätt att säga upp och frånträda förhandsavtalet. Grunderna är tre stycken och framgår av BRL 5 kap 8 § 1 st. Härtill kan förhandsavtalet i sig ange ytterligare situationer då ett frånträdande är möjligt från förhandstecknarens sida. Då dessa giltiga grunder till uppsägning inte ingår i din fråga kommer jag inte gå in närmare på detta. 

Om förhandstecknaren frånträder förhandsavtalet utan en giltig grund gör man sig skyldig till avtalsbrott. Ett avtalsbrott medför i regel att skadeståndsskyldighet uppkommer för den ekonomiska skada som bostadsrättsföreningen drabbas av. De ekonomiska skador som då aktualiseras och som behöver täckas av förhandstecknaren är exempelvis omförsäljningskostnader, eventuell mellanskillnad mellan priset i förhandsavtalet och försäljningspriset vid omförsäljning eller andra kostnader. 

Att ni förskottsbetalat 100 000 kr behöver alltså inte medföra att detta är det enda ni behöver betala eller att ni kommer att behöva betala mer än det. Det kan alltså leda till att ni kan behöva betala mer eller få igen ett eventuellt överskott. Detta då ersättningen kommer att motsvara den faktiska skadans storlek.

Rekommendation
Att försätta sig i en situation av avtalsbrott med skadeståndsskyldighet är inte önskvärt och bör undvikas. Men om det inte kan undvikas rekommenderar jag att ni tar kontakt med bostadsrättsföreningen och eventuellt byggföretaget/byggherren. Påtala att ni har för avsikt att häva avtalet, så kan de ge er all nödvändig information som gäller. En annan rekommendation är att ni kräver full insyn i omförsäljningsprocessen, då ni vill se att bostaden inte säljs till ett orimligt lågt pris. Om ni märker att bostaden säljs till ett mycket lågt pris och den ekonomiska skadan då blir stor, kan ni själva välja att återköpa bostadsrätten. 

Jag hoppas att ni fått svar på er fråga, men om du har fler frågor eller funderingar är du varmt välkommen att åter kontakta oss på Lawline. 

Med vänliga hälsningar