Hur stor är kapitalvinstskatten vid försäljning av tomter.
Hej, vi äger en tomt som vi vill sälja av till en intressant. Vilken skatt måste vi betala? Intressenten vill betala 2 miljoner. Något annat man behöver tänka på vid försäljning?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Som jag uppfattat din fråga ska ni sälja av en tomt mot en köpeskilling på 2 000 000 kr. Ni undrar därför vad som gäller skattemässigt vid en sådan försäljning och om det är något särskilt ni behöver tänka på. Jag kommer nedan förklara vad som gäller i dessa situationer, om du sedan har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma med dessa.
Klassificering av fastigheten
Jord är uppdelad i fastigheter, det innebär att även om en tomt eller mark inte är bebyggd är det en fastighet och behandlas skatterättsligt som detta. När det gäller skatt vid försäljning av fastighet finns olika regler beroende på vilken typ av fastighet det är. Då jag inte har kännedom om vilken typ av fastighet ni har beskriver jag de båda typerna nedan. Ni har förmodligen redan kännedom om vilken sorts fastighet det är genom fastighetstaxeringen.
Privatbostadsfastighet är en privatbostad med antingen; småhus med mark som utgör småhusenhet; småhus på annans mark; småhus med tillhörande tomtmark på lantbruksenhet eller en ägarlägenhetsenhet. Till privatbostadsfastighet räknas också tomtmarker - om avsikten är att bygga en privatbostad på tomten. En fastighet som innehas av exempelvis ett företag som är en juridisk person och inte en fysisk person är aldrig en privatbostadsfastighet. För att klassas som privatbostadsfastighet ska det alltså vara fråga om en privatbostad alternativt, när det gäller tomtmark, att syftet är att bygga en privatbostad. Privatbostäder är exempelvis småhus som i huvudsak är avsett att användas av ägaren eller dennes närstående som permanent boende eller fritidsfastighet. Härtill kan också ägarlägenheter och tvåfamiljshus i vissa fall räknas. Mer om andra särskilda typer av bebyggelser som räknas som privatbostäder finns i 2 kap. 8 § Inkomstskattelag [IL].
Näringsfastighet är de fastigheter som inte klassas som privatbostadsfastigheter. Fastigheter som ägs av juridiska personer är alltid näringsfastigheter.
Beräkning av vinst
När man beräknar den skatt som ska betalas till följd av en försäljning av fastighet måste först kapitalvinsten räknas ut. Formeln för att räkna ut en kapitalvinst är följande (44 kap. 13 § IL):
Ersättning för den avyttrade tillgången (summan du säljer för) – utgifter för försäljning (mäklararvode) – omkostnadsbeloppet = kapitalvinst.
Omkostnadsbelopp är anskaffningsutgifter ökat med förbättringsutgifter – d.v.s. vad du köpte fastigheten för + kostnader du haft för att förbättra fastigheten (44 kap. 14 § IL). Observera dock att särskilda regler för vilka sådana förbättringskostnader som får räknas med finns. Vill du veta mer om vilka förbättringskostnader som kan räknas med finns information på Skatteverkets hemsida, där finns också en funktion för att räkna ut förbättringskostnader. Viktigt att nämna om omkostnadsbeloppet är att om du fått fastigheten du säljer som gåva är det anskaffningspriset som gåvogivaren hade som ska användas. Alltså det pris den du fått gåvan av betalade för att köpa gåvan. Detta kallas att man inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL).
Beskattning på kapitalvinst - fastighet
När kapitalvinsten är uträknad enligt beräkningsmodellen ovan kan kapitalvinstskatten räknas ut. Uträkningen av skatt skiljer sig beroende på vilken typ av fastighet det är.
Privatbostadsfastighet: Tjugotvå trettiondelar av vinsten ska tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen på kapitalvinster för privatpersoner är 30% (65 kap. 7 § IL). I praktiken betyder detta att kapitalvinstskatten på privatbostadsfastigheter är 22 %.
Näringsfastighet: 90 % av vinsten ska tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen på kapitalvinster för privatpersoner är 30% (65 kap. 7 § IL). I praktiken innebär detta att kapitalvinstskatten på näringsfastigheter är 27 %.
För att återgå till er situation gäller alltså följande. Om fastigheten är en näringsfastighet beskattas vinsten med 27 %. Om fastigheten är en privatbostadsfastighet beskattas vinsten med 22 %. Nedan kommer jag presentera ett exempel.
Exempel: Ps fastighet köpte han för 1 100 000 kr. Denna vill P nu sälja till er intressent som är beredd att betala 2 000 000 kr för fastigheten. Fastigheten är en privatbostadsfastighet. P har inga förbättringsutgifter som får läggas till i omkostnadsbeloppet. Mäklararvodet för försäljningen uppgick till 50 000 kr. Kapitalvinsten blir följande: 2 000 000 – 50 000 – 1 100 000 = 850 000 kr. På denna vinst kommer P, om det är en privatbostadsfastighet betala 30% av 22/30 (d.v.s. 22 %) i skatt. 850 000 x 22% = 187 000 kr.
Om fastigheten istället är en näringsfastighet kommer P betala 30 % på 90 % av vinsten (d.v.s. 27%) 850 000 x 27 % = 229 500 kr.
För att ge några ytterligare tips är det alltid bra att ha hjälp av en mäklare som sätter sig in i er situation eftersom de också har god kunskap om fastighetsöverlåtelser och kan bistå i att upprätta korrekta köpekontrakt, hjälpa till med lagfart etc.
Jag hoppas att det svar jag lämnat varit tillfredställande. Är det något särskilt du undrar över, som var otydligt eller vill ha mer information om kan du kontakta mig via mail på jakob.johansson@lawline.se . Har du andra juridiska funderingar i framtiden är du varmt välkommen att använda våran tjänst igen.
Bästa hälsningar.