Hur sker kostnadsfördelningen vid samägande?
Hej! Vi är 2 pers. som äger 1/2 var av en fastighet. Två bostadshus ingår. Det ena är åretruntbostad åt en av ägarna. Det andra huset är fritidsställe som används mer som fast bostad åt den andra ägaren. Personen är dock skriven i en annan närliggande stad.
Det stora , första husets elpanna har efter 40 år gått sönder och behöver därför självklart bytas ut mot t.ex. en luft/vattenpump. Detta är förstås nödvändigt då fastigheten annars har ett bostadshus utan uppvärmning.
En nödvändig och rimlig investering m.a.o. för att hålla värdet ( eller snarare öka) värdet på den gemensamma fastigheten. Lån behöver tas för att finansiera detta. Är det rimligt att ta ett lån på halva summan var för att gemensamt finansiera detta? Eller ska hela kostnaden betalas av den som bor i huset och är skriven där?
Tilläggas kan att inget är skrivet kring det gemensamma ägandet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår det av din fråga är ni två personer som gemensamt äger en fastighet. På fastigheten finns två bostadshus; det ena är en åretrunt-bostad för en av delägarna, det andra ett fritidshus som används mer som fast bostad åt den andra ägaren (vederbörande är däremot inte skriven där). Det ena husets panna har nu gått sönder och du undrar hur fördelningen för inköp av värmepumpbör ske. Din undran är om det är rimligt att ta ett lån på halva summan vardera för att gemensamt finansiera inköpet, eller om hela kostnaden ska betalas av den av delägarna som använder huset. Inget är skrivet om det gemensamma ägandet.
Vid gemensamt ägande av t.ex. en fastighet rör det sig om ett s.k. samägande. För samägande är samäganderättslagen tillämplig. Lagen är dispositiv, vilket innebär att det kan avtalas om annat än vad som står i lagen. Är inget annat avtalat, som i ert fall, gäller samäganderättslagen.
Som utgångspunkt vid samägande krävs det att samtliga delägare är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något. Huvudregeln är därmed att ni ska vara överens om att byta t.ex. panna/värmepump för att det ska vara aktuellt. Det finns dock ett undantag; det får göras undantag från kravet på enighet om en åtgärd är brådskande eller nödvändig. Till nödvändiga och brådskande åtgärder torde räknas åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller hastig värdeförsämring (t.ex. att laga ett läckande tak). Det är å min mening tveksamt om det är så nödvändigt och brådskande att en delägare ensam kan bestämma om att det ska bytas panna till luftvärmepump. Det finns rimligtvis billigare alternativ för att huset inte ska förstöras varför min rekommendation är att ni kommer överens om vilken värmepump som ska installeras.
Enligt 15 § SamägL ska kostnader för förvaltning av det samägda godset fördelas mellan delägarna i förhållande till deras lott. Om ni äger fastigheten med 1/2 var, innebär det helt enkelt att ni ska betala halva kostnaden var (om ni inte kommer överens om annat). Kan ni inte komma överens är det möjligt att någon av er antingen (1) begär att domstolen utser en god man som tar över ansvaret (3 § SamägL) eller (2) begär tvångsförsäljning av egendomen på offentlig auktion (6 § SamägL).
Sammanfattningsvis gäller samäganderättslagen er emellan om inte annat är avtalat. Utgångspunkten är att ni måste vara överens om allt vad gäller fastigheten (renoveringar, försäljning, uthyrning etc.). Det finns ett undantag som medger att en delägare utan den andre delägarens samtycke får reparera sådant som är brådskande och annars gör att det samägda riskerar att förstöras.
Bäst är om ni kan komma överens om vilken värmepump som ska installeras och hur ni ska fördela kostnaderna. Utgångspunkten enligt samäganderättslagen är att ni står för kostnaderna utifrån er andel i det samägda godset, i förevarande fall med 50% vardera. Däremot är, som redogjort för inledningsvis, lagen dispositiv. Det innebär att om ni kommer överens om annan fördelning är det helt i sin ordning.
Om ni inte kan komma överens eller om du av annan anledning behöver hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
