Hur ska vi tolka vårt officialservitut?
Hej!
Jag har en fastighet nära havet, byggd 1950. Har ett officialservitut inskrivet 1949
Exakt ordalydelse på avstyckningsbeskrivningen:"Med området följer rätt att begagna erforderlig utfartsväg över stamfastigheten samt att begagna de samfällda vägar och strandplatser vari stamfastigheten har del, rätt att från hålla å stamfastigheten anlägga och bibehålla vattenledning till området, samt rätt att över stamfastigheten anordna täckt avloppsdike å anvisad plats"
På platsen finns nu en trekammarbrunn (sedan ca 1950) samt utlopp från denna i slutet rör
En "ny" markägare har tagit över stamfastigheten, Han består av två delägare. 50/50-ägare.
Jag är ålagd att gräva ner ett reningsverk pga nya miljökrav.
Den ena hälften av markägarna vill inte tillåta detta och hävdar att servitutet inte gäller för reningsverk. Jag har stora svårigheter att göra det på min egen tomt då den är en bergstomt. Har markägar-hälften rätt? (Den andra hälften-ägaren är positiv till saken)
Inga inskränkningar skulle göras vad gäller nyttjandemöjligheten av marken (ett vildvuxet fält) eftersom luftning dras under mark in till min tomt och locket skall täckas av ca 30-40 cm jord= osynligt.
Gäller mitt officialservitut för en moderniserad anläggning (jfr "täckt avloppsdike")
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du äger en fastighet till vilken det är knutet en servitutsrätt. Det ifrågavarande servitutet har tillkommit genom en förrättning och utgör därför ett officialservitut. Den tjänande fastigheten, grannfastigheten, har nu fått nya ägare, vilka såvitt jag förstår består av två personer där endast ett samtycke föreligger gällande dina planer på, eller rättare sagt din skyldighet, att anlägga ett reningsverk på grannfastigheten. Den motstridiga grannen hävdar dock att innehållet i servitutshandlingarna inte omfattar den installation som nu är i fråga varför du undrar vad som egentligen gäller och hur innebörden av officialservitutet ska tolkas. Och den lagstiftning som främst behöver beaktas är:
Fastighetsbildningslagen (FBL).
Huruvida ett reningsverk kan sorteras under begreppet täckt avloppsdike bereder naturligtvis ganska stora tolkningssvårigheter. Men visst kan det argumenteras för att du torde äga rätt att installera ett reningsverk om detta i praktiken inte kommer att skilja sig nämnvärt från din rätt till täckt avloppsdike. Annorlunda uttryckt: Om vattenledningar från reningsverket kommer att dras längs med den anvisade platsen för det täckta avloppsdiket och det i övrigt inte innebär större inskränkningar för grannfastigheten än vad ett sedvanligt avloppsdike hade gjort är detta möjligen acceptabelt.
Generellt kan sägas att avtalstolkning i mångt och mycket syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det förvisso inte om något regelrätt avtal utan om ett myndighetsbeslut. Om du och din granne inte förmår att göra upp i godo betyder detta i princip att frågan måste hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet för att där, hos den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), få avgöras genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att just bringa klarhet i tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas sedan att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som skall avgöras. Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och dina grannar i egenskap av sakägare.
Alla kända sakägare äger rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet och detta enligt 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, dock ska överklagandet formellt ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur leder till att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, se 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, vilket stadgas i 1 kap. 2 § 2 st. FBL.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis är det mycket svårt att med säkerhet kunna uttala sig om hur officialservitutet ska tolkas och vad som ryms inom begreppet täckt avloppsdike. Vid en eventuell fortsatt vägran ifrån den aktuella grannen återstår bara att överlämna ärendet till lantmätaren. Det ska dock noteras att kostnaden för att initiera och driva ett ärende hos Lantmäteriet kommer att delas mellan dig och grannfastighetens båda ägare och detta oaktat vem utav er som formellt är sökanden. Givet att processer rörande fastighetsbestämning ofta tenderar att bli båda dyra och ganska tidskrävande borde detta utgöra ett tillräckligt incitament för den motstridiga personen att på frivillig väg försöka nå en uppgörelse med dig (vilken för övrigt måste manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal, jfr 14 kap. 5 § jordabalken) eftersom denne tvångsmässigt kommer att behöva svara för en tredjedel av alla uppkomna processkostnader hos lantmätaren. Ni kommer således att åka på en solidarisk betalningsskyldighet vid en ansökan om fastighetsbestämning.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
