Hur ska man gå tillväga om hyresvärden vägrar att upprätta ett skriftligt hyresavtal?
Min dotter hyr en lägenhet av en privat hyresvärd sedan ca nio månader tillbaka, men har fortfarande inte fått något skriftligt kontrakt på lägenheten. Nu går hon i skola och har således ingen inkomst (mer än inkomst av helgjobb). Hon behöver hjälp med hyran och vill söka bostadsbidrag men behöver då ett kontrakt! Hon har bett hyresvärden minst fem ggr men har ändå inte fått något kontrakt. Hyresvärden sa tidigare (när hen fick reda på att dottern skulle studera) att hon kunde hyra ut i andra hand, men nu säger hen nej till andrahandsuthyrning. Vad ska hon göra?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor om hyresrätt regleras i 12 kap. jordabalken (JB) som även kallas för hyreslagen. Jag kommer att dela upp din fråga i två delar. Den första delen kommer att behandla formkraven vid upprättande av hyresavtal och den andra delen kommer att avse andrahandsuthyrning.
Formkrav vid hyresavtal
Det finns inte några formkrav för hyresavtal, vilket innebär att ett hyresavtal kan ingås muntligt. Dock ska ett hyresavtal upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det (12 kap. 2 § JB).
Hur ska din dotter gå tillväga när hyresvärden vägrar att upprätta skriftligt hyresavtal?
Hyreslagen innehåller inte några sanktioner om hyresvärden eller hyresgästen vägrar att upprätta ett skriftligt hyresavtal. Din dotter kan därför väcka en fullgörelsetalan (13 kap. 1 § rättegångsbalken (RB)). Det innebär att hon väcker talan vid domstol och yrka på att hyresvärden ska förpliktas vid vite fullgöra sin skyldighet att upprätta skriftligt hyresavtal.
Kan din dotter hyra ut lägenheten i andra hand?
Beträffande frågan om andrahandsuthyrning får en hyresgäst inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andrahand om inte undantaget i 12 kap. 39 § andra stycket JB eller 12 kap. 40 § JB är uppfyllda (12 kap. 39 § första stycket JB). Det undantag som är nog mest aktuell i detta fall är den som regleras i 12 kap. 40 § JB. I den bestämmelsen framgår att en hyresgäst får hyra ut i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyresgästen t.ex. på grund av studier i annan ort och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. En befogad anledning för hyresvärden att vägra samtycke är t.ex. att andrahandshyresgästen kan antas vara misskötsam.
Om din dotter skulle hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke kan det utgöra en grund för förverkande (12 kap. 42 § första stycket punkt 3 JB).
Slutsats
Sammanfattningsvis kan din dotter väcka talan om att hyresvärden ska förpliktas att upprätta ett skriftligt avtal om hen inte gör detta frivilligt. Beträffande frågan om andrahandsuthyrningen kan hon vända sig till hyresnämnden och begära att de ska ge henne tillstånd till att hyra ut i andra hand. Med hänsyn till att din dotter planerar att studera kommer hon troligtvis få ett godkännande från hyresnämnden.
Lycka till!
Med vänliga hälsningar
