Hur ska lån på en fastighet behandlas vid kapitalvinstberäkningen?
Vinstskatt och nuvarande lån på huset vid arv?
Hej!
Min man har nyligen fått ärva en villa tillsammans med sin syster och de är överens om att den ska säljas.Villan köptes på 60-talet men under årens lopp har de valt att belåna lite på huset så det finns fortsatt lån kvar.Vi har nu sökt information om hur trolig vinskatt ska uträknas och deklareras men ser inget om hur man ska tänka kring nuvarande lån som ju också måste betalas av?
Vår fråga: Ska man dra av lånet som en kostnad innan man räknar ut beloppet för vinstskatt eller räknas denna skuld inte alls med vid en försäljning?
Allt gott!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Jag tolkar er fråga som att fastigheten inklusive villan utgör en s.k. privatbostadsfastighet (2 kap. 13 § inkomstskattelagen, IL). Förenklat sett innebär detta att fastigheten är avsedd att till övervägande del (mer än 50 %) användas för permanent boende eller som fritidsbostad av ägaren eller dennes närstående (2 kap. 8 § IL).
Om beräkningen av kapitalvinsten finns regler i IL
Kapitalvinsten beräknar ni genom:
Ersättningen för fastigheten – försäljningskostnaderna – omkostnadsbeloppet = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).
Omkostnadsbeloppet består av fastighetens anskaffningsvärde dvs. priset som fastigheten anskaffats för. Omkostnadsbeloppet består dessutom av utgifter för förbättring av fastigheten, t.ex. utgifter för ny- till- och ombyggnad på fastigheten (44 kap. 14 § IL). Eftersom din man ärvt hälften av fastigheten, kommer han i enlighet med kontinuitetsprincipen att träda in i arvlåtarens skattemässiga situation, dvs. den person som han ärvt villan efter (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att han kommer överta hälften av arvlåtarens omkostnadsbelopp, med andra ord hälften av dennes utgifter för anskaffning och förbättring. Det blir så att säga din mans omkostnadsbelopp.
Behandlingen av lånet på fastigheten
I svensk skatterätt är huvudregeln att det belopp som man lånar inte är skattepliktigt (det finns undantag t.ex. vad gäller lån från sitt eget aktiebolag, s.k. närståendelån). Man betalar alltså inte skatt när man lånat ett belopp. Detta medför att återbetalningen av själva lånet (amorteringen) därför inte är en avdragsgill kostnad. Eftersom det inte är en avdragsgill kostnad ska lånebeloppet inte dras av som en kostnad vid beräkningen av kapitalvinsten. Skulden räknas alltså inte med i kapitalvinsten och påverkar därför inte denna.
Amorteringen ska hållas isär från den ränta ni betalat på lånet. Räntan är en avdragsgill kostnad och för den ränta som personen med lånet betalat görs avdrag (42 kap. 1 § andra stycket IL). Avdragen för ränta görs löpande, dvs. det år man betalat räntan får man göra avdrag för den (41 kap. 8 § andra stycket IL). Hur mycket ränta ni betalat är långivaren skyldig att lämna kontrolluppgift om till Skatteverket, varför ni inte behöver lämna in någon särskild uppgift om det (18 kap. skatteförfarandelagen). Ränteavdraget ska dock hållas isär från beräkningen av kapitalvinster. Räntebetalningarna som i och för sig är avdragsgilla kommer därför inte påverka beräkningen av kapitalvinsten.
Slutsatsen är att varken lånet eller räntan på lånet kommer påverka beräkningen av kapitalvinsten. Räntan som i och för sig är avdragsgill gör man avdrag för separat från kostnaderna som man gör avdrag för vid beräkningen av kapitalvinsten. Räntan ingår så att säga inte i omkostnadsbeloppet (se ovan) och påverkar därför inte beräkningen av kapitalvinsten.
Skatt på kapitalvinsten
Kapitalvinsten som ni får enligt formeln ovan kommer att kvoteras med 22/30-delar eftersom jag utgår från att det är en privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § första stycket IL). Skattesatsen är 30 % (65 kap. 7 § IL) men i kombination med kvoteringen av kapitalvinsten på 22/30-delar innebär det en effektiv skattesats på 22 %.
Har ni fler frågor är ni välkomna att höra av er!
Med vänliga hälsningar,
