Hur ska innehållet i grannens servitutsrätt tolkas?
Hej! Jag skulle vilja veta vad avtalsservituten/nyttjanderätten innebär för oss som är tjänande fastighet. Vi har köpt en fastighet med servitut som är inskriven hos Lantmäteri som avtalsservitut med följande lydelse: "Härskande fastighet har nyttjanderätt av rödmarkerat markområde vid vattenlinje." Inga andra skriftliga avtal finns. Säljaren sa till oss att servitutet är enbart för att härskande fastighet var orolig att de som köper fastigheten – i det fallet vi - ska bygga någonting där och då kommer det störa deras utsikt men att det är fortfarande vi som äger marken och kan anlägga den hur vi vill men inte bygga något. Den härskande fastigheten säger att den biten av tomten är i "praktiken" deras. Vi får inte göra någonting på tomten. Däremot de får göra det utan att ens fråga oss. Vad har den härskande fastigheten för rättigheter och vad har den tjänande fastigheten för rättigheter på det lilla avtalet som inte säger så mycket? Hur länge är sådan avtalsservituten/nyttjanderätten giltig?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). Men notera följande. Med tanke på den extremt kortfattade avtalstexten och givet att den tidigare ägaren och grannen verkar ha olika uppfattningar om servitutets verkliga innehåll kommer jag inte att kunna ge något entydigt svar på vad som faktiskt gäller. I praktiken ankommer det på dig och grannen att komma överens, omförhandla och mycket noggrant få ner detta i skrift. Annars kommer frågan slutligen att behöva hänskjutas till domstol, till en tingsrätt som första instans, då ärendet, trots sin till synes enkla beskaffenhet, ändå är komplicerat. Jag har även fått ditt kompletterande mail från vår reception och har tagit det i beaktande vid behandlingen av ärendet.
Avtalsservitut - Vad gäller?
Ett servitut gäller, som svar på din sista fråga, obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten, om inte annat har avtalats vill säga. Så verkar dock inte vara fallet här. Den tidigare ägaren och grannen har, såvitt jag förstår, inte haft för avsikt att tidsbegränsa servitutet och ingenting i servitutshandlingen talar i den riktningen. I själva verket är ju avtalet mycket knapphändigt reglerat. Utgångspunkten blir därför att det rör sig om en evig i tiden upplåten nyttjanderätt i form av ett servitut. En sådan rättighet följer också med vid en äganderättsövergång, dvs. servitut kommer att gälla mot en ny ägare den dagen du eventuellt säljer fastigheten, vilket du redan själv har blivit varse.
I 14 kap. 1 § 1 st. JB sägs att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren (din granne) av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende. Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga andra formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är naturligtvis ändå att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen.
En upplåtelse som inte uppfyller det ovannämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB. Om ändamålet med upplåtelsen verkligen har manifesterats på ett tillräckligt adekvat sätt i det här fallet kan möjligen ifrågasättas utifrån den lydelsen i servitutsavtalet. Om så inte skulle vara fallet är servitutet faktiskt ogiltigt. Men samtidigt har det skrivits in av lantmätaren varför det får antas att avtalet trots allt uppfyller lagens formkrav.
Men din grannes påstående att denne godtyckligt kan (får) göra vad han eller hon vill på din tomt är däremot direkt felaktigt. I grunden är det i och för sig avtalet som dikterar villkoren för servitutsrätten, men eftersom avtalet i mångt och mycket är helt oreglerat och de ursprungliga parterna, dvs. den tidigare ägaren och grannen, dessutom verkar ha olika uppfattningar om vad som utgjorde den gemensamma partsviljan (partsavsikten) måste andra rättskällor konsulteras, bl.a. lagstiftning, men även olika tolkningsmetoder. Enligt 14 kap. 6 § 1 st. JB gäller att ägaren av den härskande fastigheten ska vid servitutets utövning förfara så att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt. Detta är en förhållningsregel som din granne naturligtvis måste följa och överskrider han eller hon sin rätt kan en skadeståndsskyldighet aktualiseras, 14 kap. 7 § JB. Som exempel på när den härskande fastighetens ägare överskridit sin servitutsrätt kan nämnas att han eller hon utan stöd i upplåtelsen, dvs. i servitutsavtalet, uppför en anläggning för servitutets utnyttjande på den tjänande fastigheten, se lagmotiven i prop. 1970:20 B s. 736 ff. Under vissa i lag angivna förutsättningar kan ett servitut också hävas av den tjänande fastighetens ägare, 14 kap. 8 § JB.
Avtalstolkning - Vad gäller?
Som påpekats ovan brukar utgångspunkten vid uppkomna tvister vara att försöka utröna den gemensamma partsviljan, dvs. vad parterna gemensamt åsyftat vid avtalsslutet. Det är dock inte sällan lättare sagt än gjort. När individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent språklig tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser, avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformat.
Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få viss bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare avtalet som samtliga då kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland parternas ställning, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den s.k. oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. Slutligen förtjänas det att säga att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på det sättet blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.
Rättsligt bindande avtal uppstår när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sund servanda (avtal ska hållas). Men mer än så går egentligen att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol (är hänvisad till de olika tolkningsmetoderna (se ovan). Det ska även tilläggas att handelsbruk, branschpraxis och sedvänja (lokal praxis på orten) ofta brukar nyttjas av domstolar vid avtalstvister, vilket innebär att avtalet kommer att ses i ljuset av vad som är vanligt förekommande i en viss bransch eller på ett visst ställe, vilket sker genom att domstolen eller parterna inhämtar sakkunnigutlåtanden från olika bransch- och/eller intresseorganisationer. HD har uttalat att det i allmänhet är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen, jfr NJA 2001 s. 750. Att ta hänsyn till vad som är vanligt förekommande i en bransch eller på en specifik ort kan objektivt sett sägas ligga i linje med vad parterna vanligtvis har att förvänta sig, se NJA 1989 s. 269 där HD tog fasta på vad branschorganisationer uttalat om hur en bestämmelse om borgen normalt sett tillämpades i branschen, se återigen rättsfallet NJA 2001 s. 750 i vilket HD anförde att traditioner och gängse praxis måste konsulteras när avtalsinnehåll ska tolkas och fastställas.
Återigen, ditt ärende är inte helt enkelt och jag kommer som sagt inte att kunna presentera något klart svar på hur servitutet ska tolkas. Inte inom ramen för en nättjänst som denna. Ovanstående information om avtalstolkning var mer av en ren serviceåtgärd ifrån min sida.
De allmänna grannelagsrättsliga reglerna - Vad gäller och är detta något du kan åberopa?
Den s.k. allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB anger att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Bestämmelsen är som namnet antyder ganska allmänt hållen och är mer att betrakta som ett målsättningsstadgande. Här har lagstiftaren helt enkelt uttryckt en riktlinje för grannsämjan, vilken innebär att vidtagna åtgärder på egen eller annans fastighet inte får medföra olägenheter för andra. Med andra avses en vidare krets av rättssubjekt än bara de närmaste grannarna varför övriga i området, exempelvis gäster till din granne som nyttjar din fastighet omfattas. Huvudregeln i förhållandet mellan grannar och övriga brukare är alltså att man ska visa skälig hänsyn till varandra. Hur långt hänsynsplikten sträcker sig är inte helt klarlagt och någon vägledning ges inte heller i lagstiftningen.
Vägledande domstolsavgöranden, dvs. praxis, är mycket få. HD har dock i ett avgörande, NJA 1990 s. 71, uttalat att underlåtenhet att klippa ner en oxelhäck mellan två villafastigheter kan innebära ett åsidosättande av de grannelagsrättsliga förpliktelserna. I det här rättsfallet hade en fastighetsägare mot sin grannes vilja toppklippt häcken i sin helhet varpå den sistnämnda fastighetsägaren väckte en skadeståndstalan. Domstolen anförde att det ankommit på ägaren till oxelhäcken att ombesörja klippningen varför skadeståndsanspråket ogillades. Domen rör naturligtvis en helt annan situation än den nu uppkomna, men den indikerar ändå att det inte verkar krävas särskilt mycket för att man som granne ska göra sig skyldig till försummelse av den allmänna hänsynsregeln. I rättsfallet ger HD uttryck för ett synsätt som enligt min mening bygger på att en objektiv bedömning alltid ska göras avseende någon annans åtgärd och huruvida den framstår som skälig med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet.
Utifrån bestämmelsen i 3 kap. 1 § JB jämte förhållningsregeln i 14 kap. 6 § JB kan det i vart fall konstateras att din granne är skyldig att visa dig stor hänsyn och att denne inte ensidigt bestämmer hur servitutsrätten ska utövas. Några större olägenheter för dig får inte uppkomma och din fastighet ska inte heller betungas mer än nödvändigt. Min uppfattning är även att grannen inte kan uppföra byggnader på servitutsområdet eftersom något uttryckligt stöd för den typen av åtgärder inte följer av avtalet. Däremot står det trots allt att "Härskande fastighet har nyttjanderätt av rödmarkerat markområde vid vattenlinje.", vilket ändå betyder att grannen ska få använda en viss del av din fastighet och detta (tyvärr) alldeles oavsett om området på 30 kvm framstår som en petitess i sammanhanget och att det bara handlar om en, såsom du beskriver det i ditt kompletterande mail, kosmetisk fråga. Men nyttjanderättens närmare innebörd är dock alltjämt oklar och det är, med risk för att låta tjatig, inte någonting som jag kan uttala mig, vilket du säkert förstår. Du och din granne måste helt enkelt själva förhandla er fram till en vettig lösning i tolkningshänseende.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
