Hur ska ett hyresavtal avfattas för att hyresvärden ska kunna vara säker på att hyresgästen kommer hyra under en bestämd tid?
Hej! Jag håller på att hyra ut min lägenhet i 6 månader (från februari till slutet av juli). Min hyresgäst har lovat mig att stanna över sommaren om jag hyr ut lägenheten till henne mer än 3 månader. Hur ska jag skriva i kontrakten så att hyresgästen bli skyldig att stanna/betala hyran för sommarmånaderna? Vi ska ha en månads uppsägningstid men detta gäller väl inte sommarmånaderna? Vad ska jag skriva i kontraktet?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Jag antar att fråga är om en lägenhet som innehas med hyresrätt eller bostadsrätt och som du nu ska hyra ut i andra hand. Situationen regleras i hyreslagen, d.v.s. 12 kap. Jordabalken (JB), se: https://lagen.nu/1970:994. Under rubriken ”Hyrestid och uppsägning” (12 kap. 3-8 §§) finns relevanta bestämmelser för det aktuella fallet.
Ett avtal om uthyrning i andra hand kan enligt hyreslagen, 12 kap. 3 § jordabalken, arrangeras så att det gäller för obestämd tid (1 st.). Man pratar i dessa fall om tillsvidareavtal, därför att avtalet löper just tillsvidare, d.v.s. tills avtalet sägs upp och avtalad uppsägningstid löpt ut. Ett sådant avtal skall sägas upp för att upphöra att gälla, och bör följaktligen innehålla en föreskrift om vilken uppsägningstid som gäller. Detta alternativ är inte det bästa i ditt fall. Om ni t.ex. skriver ett avtal om uthyrning från och med 2014-02-01, och kommer överens om att avtalet löper på obestämd tid med en uppsägningstid på en månad är du inte ”säkrad” mot att hyresgästen t.ex. säger upp avtalet redan den 2014-03-15, med följden att avtalet upphör vid utgången av april månad.
Istället är det bättre att skriva ett avtal på bestämd tid, ett tidsbestämt avtal (2 st.). En sådan andrahandsuthyrning upphör rätt och slätt att gälla just den dag på vilken avtalet föreskriver att hyresperioden upphör. Helt enkelt den 31 juli om enligt avtalet den sista dagen för hyresperioden är den 31 juli.
Eftersom ni vill ha en uppsägningstid på en månad, och följaktligen ett arrangemang där avtalet skall sägas upp för att upphöra att gälla, skall dock avtalet avfattas i enlighet med paragrafens tredje stycke (3 st.).
Så långt har vi kommit fram till att avtalet lämpligen skrivs på bestämd tid, t.ex. fr.o.m. 2014-02-01 t.o.m. 2014-07-31 med en månads uppsägningstid. Men – därtill måste det anges i avtalet vad som händer om inte avtalet sägs upp till den sista juli (notera ”sägs upp till den sista juli; för att ett avtal ska anses uppsagt till detta datum måste själva uppsägningen, själva meddelandet om att hyresavtalet inte ska gälla längre än till den sista juli, ske före den sista juni). Detta kallas förlängningsklausul. Alltså: det bör regleras i avtalet vad som händer t.ex. om juni månad går förbi utan att varken du eller hyresgästen säger upp avtalet. Löper det då för 6 månader till? Här kan du villkora den fortsatta uthyrningen efter vad som passar dig. Kanhända räknar du med att plugga utomlands under hösten och få besked om detta under juni månad – om du då i juni skulle få ett jakande besked kanske du vill kunna erbjuda hyresgästen förlängning av hyrestiden med den tid som du vet att du ska vara utomlands. I så fall kunde det vara lämpligt att föreskriva att om inte avtalet sägs upp till den sista juli (varvid alltså själva meddelandet om uppsägning måste ges innan juni månads slut med hänsyn till den avtalade uppsägningstiden) så förlängs avtalet t.o.m. den 31 december, med samma uppsägningstid. Regleras detta inte i avtalet träder hyreslagens bestämmelser in. 3 st. 1 p. stadgar att om inget avtalats så fortsätter avtalet att löpa, nu på obestämd tid. I avsaknad av avtalsreglering kommer alltså villkoren för den fortsatta uthyrningen att vara sådana att om t.ex. du vill få tillbaka din lägenhet fr.o.m. september så bör du säga upp avtalet innan sista juli. Detta modifieras dock av 12 kap. 4 §.
Angående uppsägningstiden på en månad bör du därtill vara medveten om att 12 kap. 4 § uppställer en skyddsregel för hyresgästen när fråga är om ett hyresavtal på bestämd tid. I andra stycket uppställs minimikrav för uppsägningstider – i de fall inte längre tider är överenskomna (paragrafen avser m.a.o. att skydda hyresgästen mot sådana avtal som t.ex. satts att löpa 9 månader men med en veckas uppsägningstid. Med en veckas uppsägningstid har man knappast möjlighet att vidta alla de åtgärder som en uppsägning påfordrar – och dylika hyresvillkor är alltså till följd av 12 kap. 4 § utan verkan mot hyresgästen). Paragrafen stadgar att uppsägning ska ske ”senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet” (p.3). Innebörden av detta är att det inte, med bindande verkan för hyresgästen, är möjligt att avtala att denne har en kortare uppsägningstid än dessa tre månader när hyresvärden är den som vill säga upp avtalet. Är kortare tid avtalad äger detta däremot verkan om det är hyresgästen som vill säga upp och ”komma ur” avtalet. Detta utgör ett exempel på hur 12 kap JB är tvingande till hyresgästens förmån: lagens bestämmelser kan inte frångås genom avtal om inte avtalet är förmånligare för hyresgästen (12 kap. 1 § 5 st.).
Den uppsägningstid på en månad som ni nu vill avtala om kan alltså bli utan verkan om det kommer till det läget att hyrestiden löpt under minst 3 mån (vilket det ju verkar bli fråga om här). Ponera att du i maj kommer på att du, hyresvärden, vill säga upp avtalet. I det läget skall en tre månaders uppsägningstid iakttas – med följden att hyresgästen inte behöver avflytta förrän sista augusti.
Mot bakgrund av det skrivna är det ytterst mitt råd till dig att inte alls avtala om någon uppsägningstid. Skriv ett avtal på bestämd tid, punkt. För detta kommer vad som föreskrivs i 12 kap. 3 § 2 st. andra meningen att gälla: ”Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång” om inte annat är avtalat. Är du angelägen om att hyresgästen verkligen vill och avser att hyra över sommarmånaderna ska du alltså vara tydlig med att avtalet avser en viss bestämd tid, varken mer eller mindre. Hyresgästföreningen tillhandahåller ett färdigt avtal här:
http://www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/ladda_hem/Documents/Hyresavtal_andrahandsuthyrning.pdf. Väljer du att använda detta ska du på sidan 2 under rubriken ”Hyresavtalets giltighetstid och uppsägningstid” markera alternativ 2 och där närmare specificera mellan vilka datum som uthyrningen ska ske.
Information från hyresnämnden finns här: http://www.hyresnamnden.se/Fragor-och-svar/Bostadshyra/Hyrestid-och-uppsagningstid/
Jag hoppas det skrivna varit dig till hjälp och önskar dig lycka till med uthyrningen!
Vänligen
