Hur ska en uppkommen servitutstvist lösas?
Hej!
Grannen och jag har officialservitut på framfartsvägen (680met) det är min bror som äger vägen och nu vill han ha 3000:- av oss var för underhåll, nu är det så att det är han som orsakar sönderkörning pga. två ggr om dan kör det en containerbil gödsel från Slakteri har pågått i ca. ett års tid samt han kör med stor gödselspridare, då är frågan vad gäller det är grannen och jag som har grusat upp vägen och jag sköter snöröjning, men bror har inte hjälp till, hur går vi tillväga ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du och grannen har ett officialservitut på en väg tillhörig din bror. Såvitt jag förstår finns det inga ersättningsposter upptagna i servitutshandlingen och härutöver är det framförallt du som verkar svara för underhållet, bland annat i form av snöröjning. Trots det nyss sagda och trots att din bror inte bistår dig med underhållande åtgärder kräver denne nu, till följd av ökat eget slitage på vägen, att du och den andra grannen ska betala 3000 kr vardera. Du undrar därför vad som gäller i det här avseendet och frågan ska lösas. Med vilka intervall avgifterna ska betalas framgår dock inte av din ärendebeskrivning, men detta får å andra sidan ingen som helst bäring på den rättsliga bedömningen. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är fastighetsbildningslagen (FBL).
Några servitutsrättsliga hållpunkter
Utgångspunkten är att servitut inte kan sägas upp eftersom sådana enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar därför en uppsägning (eller en ändring) i princip en överenskommelse mellan parterna (fastighetsägarna). Men med inblandning av en myndighet, den statliga lantmäterimyndigheten (Lantmäteriet), och då genom en så kallad fastighetsreglering kan ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten (din brors fastighet, dennes väg) eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att olägenheten kan undanröjas genom ändringen, 7 kap. 4 § 1 st. FBL. Kan olägenheten inte undanröjas genom ändring får servitutet upphävas, 7 kap. 5 § 1 st. FBL. Vidare kan ändrade förhållanden som har inträffat efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna, såväl den tjänande fastighetens ägare som ägaren till den härskande fastigheten (du och den andra grannen), utan att det medför olägenhet av betydelse, 7 kap. 4 § 2 st. FBL. Det är också möjligt att upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs av den härskande fastigheten eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten, 7 kap. 5 § 2 st. FBL. Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats och omständigheterna är sådana att det måste anses övergivet. Härutöver får även ett servitut ändras eller upphävas efter överenskommelse mellan fastighetsägarna, 7 kap. 8 § FBL.
Tolkning av officialservitutet, vad gäller?
Inledningsvis måste det framhållas att innehållet i officialservitutet egentligen hade varit behövligt för att kunna göra en adekvat bedömning av hur det ska tolkas. Men utifrån din ärendebeskrivning och mot bakgrund av ovanstående kan följande anföras. Ditt officialservitut är giltigt och din bror i egenskap av ägare till den tjänande fastigheten kan inte ensidigt besluta om en villkorsändring. Genom en separat överenskommelse er emellan är det förvisso möjligt att ändra servitutet, men jag utgår ifrån att du är föga intresserad av ett sådant upplägg.
Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, det vill säga vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. I det här fallet handlar det emellertid inte om något regelrätt avtal, alltså ett servitut upplåtet på frivillig väg (ett avtalsservitut), utan om ett myndighetsbeslut. Om du och grannen inte förmår att göra upp med din bror måste frågan i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, vilket som sagt är Lantmäteriet, och där få ärendet avgjort genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilket utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.
Vidare skall myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig, grannen och din bror i egenskap av så kallade sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL, och därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis är min bedömning att din och grannens servitutsrätt fortfarande äger giltighet i sin ursprungliga form och att din bror inte ensidigt kan diktera några villkor. Men för det fall den nu uppkomna tvisten inte kan lösas genom en förhandling lyder det korta svaret på din faktiska fråga att ärendet behöver överlämnas till den statliga lantmäterimyndigheten. Det ska noteras att kostnaden för att initiera och driva ett ärende hos Lantmäteriet kommer att delas mellan dig, grannen och din bror och det alldeles oavsett vem som formellt är sökanden. Eftersom processer rörande fastighetsbestämning inte sällan tenderar att bli båda dyra och ganska tidskrävande kan det förhoppningsvis utgöra ett incitament för samtliga att på frivillig väg söka en lösning (denna måste för övrigt manifesteras i ett skriftligt förlikningsavtal, jfr 14 kap. 5 § jordabalken). För ni kommer som sagt tillsammans att behöva svara för alla uppkomna processkostnader i första instans och det brukar regelmässigt föreligga en solidarisk betalningsskyldighet vid ansökan om fastighetsbestämning.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
