Hur ska en sakägarförteckning upprättas?
Hej,
Jag vill förstå hur en sakägarförteckning upprättas. Hur man kommer fram till förrättningskostnader, ägarhypotek och förmånsrätt.
Och hur räknar man ut skyddsbeloppet? Vad innebär det? Jag står inför en exekutiv försäljning av min fastighet och en sådan skall nu upprättas och jag vill veta vad det innebär.
Jag skulle uppskatta en pedagogisk förklaring och genomgång, och gärna med ett typexempel.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga!
Sakägarförteckning
I sakägarförteckningen ska samtliga fordringar upptas efter det företräde som gäller enligt lag, dvs att äldst inteckning har bättre rätt (12 kap. 26 § 1 st. utsökningsbalken, 6 § 2 p. förmånsrättslagen, 17 kap. 6 § jordabalken).
Förmånsrätt
Förmånsrättslagen är relevant och presenterar hur olika fordringar prioriteras. Skillnaden mellan särskilda förmånsrätter, allmänna förmånsrätter och oprioriterade fordringar är att de har olika prioritet vid en konkurs eller utmätning. Om en person går i konkurs eller utmätning ska ske får de med fordringar som har särskild förmånsrätt betalt i första hand, därefter de med allmän förmånsrätt, 15 § förmånsrättslagen. I vissa fall kan fordringar med allmän förmånsrätt gå före. Sist kommer de övriga (oprioriterade) fordringarna, där har ingen företräde framför annan om sådant stadgats i avtalet, 18 § förmånsrättslagen.
Bland de särskilda förmånsrätterna finns exempelvis sjö-och luftapant, 4 §, panträtt i tomträtter, 7 §. Bland de allmänna förmånsrätterna finns bland annat lönekrav från arbetstagare, 12-12a §§.
De särskilda förmånsrätterna har en inbördes ordning, vilken är den ordning som de anges i lagen, 9 §. De allmänna förmånsrätterna gäller utan inbördes ordning, 14 §.
Förrättningskostnader
Förrättningskostnaderna ska upptas närmast före den fordringsägare som begär försäljning eftersom denna utgör exekutionsfordringen, 12 kap. 26 § 2 st. utsökningsbalken.
Begreppet ägarhypotek
När en pant har högre belåningsvärde än skulden som panten är säkerhet för säger man vanligtvis att det finns ett överhypotek. Ett överhypotek är detsamma som ett ägarhypotek.
Skyddsbelopp
Enligt 12 kap. 1 § utsökningsbalken ska utmätt fast egendom som huvudregel säljas på offentlig auktion. Vid försäljningen ska enligt 12 kap. 32 § utsökningsbalken "skyddsbeloppet" täckas av köpeskillingen. Termen definieras i 12 kap. 29 § utsökningsbalken som det sammanlagda beloppet av de fordringar som har bättre rätt än exekutionsfordringen samt förrättningskostnaderna. Exekutionsfordringen är den fordran som tillhör den fordringsägare som ansökt om utmätning.
Det enklaste sättet att räkna ut skyddsbeloppet är att utgå från den sakägarförteckning som ska upprättas enligt 12 kap. 24-31 §§ utsökningsbalken. I sakägarförteckningen ska enligt 12 kap. 25 § utsökningsbalken bl.a. upptas;
1. exekutionsfordringen,
2. fordran som ska utgå med förmånsrätt enligt 6 § 1 p. eller 7 § 1 p. eller 2 p. förmånsrättslagen och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 12 kap. 36 § utsökningsbalken,
3. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten samt
4. förrättningskostnaderna.
Fordringarna ska enligt 12 kap. 26 § utsökningsbalken upptas efter det företräde som följer av lag. Med "lag" avses bl.a. förmånsrättslagen samt 7 och 17 kap. Jordabalken.
Typexempel - uträkning av skyddsbelopp
Ett enkelt exempel är att A äger en fastighet. När A köpte fastigheten år 2003 tog A ut ett banklån om 1 500 000 kr för att kunna genomföra köpet. Fastigheten står som säkerhet för banklånet. År 2006 lånade A 300 000 kr av B. Som säkerhet för lånet tog A samma år ut en inteckning i sin fastighet och överlämnade pantbrevet till B. År 2009 lånade A 500 000 kr av C. A tog samma år ut en inteckning i sin fastighet och överlämnade pantbrevet till C som säkerhet för lånet. År 2013 ansöker B om utmätning och förrättningskostnaderna landar på 100 000 kr. Hur stort är skyddsbeloppet?
Vi börjar med att upprätta sakägarförteckningen. I denna ska först och främst upptas exekutionsfordringen om 300 000 kr. Fastigheten står som säkerhet för alla ovannämnda lån vilket innebär att fordringarna är förenade med panträtt i fastigheten och ska tas upp i sakägarförteckningen. Företrädesrätten mellan fordringarna framgår av 17:6 jordabalken där det stadgas att inteckning ger företräde i förhållande till annan inteckning efter den tidsföljd i vilken inteckningarna sökts. Detta medför att fordringarna ska upptas i sakägarförteckningen på följande sätt: först kommer banklånet, sedan lånet till B och sist lånet till C. Sist ska även förrättningskostnaderna om 100 000 kr upptas i förteckningen. Sakägarförteckningen kommer alltså att se ut på följande sätt.
Förrättningskostnader 100 000 kr
Banklån 1 500 000 kr
Lån till B 300 000 kr
Lån till C 500 000 kr
Hur stort är skyddsbeloppet? B:s fordran är exekutionsfordringen vilket innebär att de fordringar som ingår i skyddsbeloppet är förrättningskostnaderna och banklånet. C:s fordran har sämre rätt än exekutionsfordringen och ingår därför inte i skyddsbeloppet. Det gör inte heller B:s fordran. Skyddsbeloppet blir då 1 600 000 kr.
Hoppas att detta gav svar på din fråga! Vänd dig gärna till Lawline igen vid ytterligare funderingar.
Vänligen,
