Hur säljer vi samägd bostadsrätt mest rättvist?
Jag och min syster har ärvt en bostadsrätt. Systerns son hyr den och ska köpa den. Han har innan arvskiftet/köpet börjat med renovering. Enligt jurist rekommenderas mäklare som gör värdering då systern förmodas vilja sälja till sonen så billigt som möjligt och för att det ska vara rättvist. Mäklare värderar lägenheten till nuvarande renoverat skick 1,8 mkr och 1.6 mkr i orenoverat skick. Vi väljer då att sälja till det lägre priset, alltså 1,6 vilket vi tycker är ett skäligt pris. Sonen får dessutom dra av för renoveringskostnader den dagen han säljer lägenheten. Min syster har gått i taket och kallar mig girig för hon vill sälja för 1,5. Jag har sagt att vi säljer för minsta marknadspris och så får hon göra vad hon vill med sin andel ( tex hjälpa sonen med bostadsrätten) och jag gör vad jag gör med min andel. Jag tycker inte hennes sätt att agera är ok. Vad ger ni mig för råd? Hon vill aldrig mer se mig mer, säger hon. Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Eftersom du och din syster äger bostadsrätten tillsammans handlar det om ett samägande. Den lag som reglerar vad som gäller er emellan är samäganderättslagen. Av lagen framgår att den endast är tillämplig gällande fastigheter och lösa saker. Då en bostadsrätt utgör lös egendom blir lagen enligt dess ordalydelse och som huvudregel därför inte tillämplig för bostadsrätter. Däremot har Högsta domstolen fastslagit att samäganderättslagen, i dess väsentligaste delar, också ska omfatta bostadsrätter (se NJA 1995 s. 478).
Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du inte skriver något om att samäganderättslagen är bortavtalad utgår jag från att lagen är tillämplig mellan er.
Utgångspunkten är att delägarna måste vara överens om allt
Som utgångspunkt vid samägande krävs det att båda delägarna är överens om såväl förfogande som förvaltning av det samägda, i förevarande fall bostadsrätten (2 § SamägL). Med förfogande avses att de måste vara överens om de t.ex. vill sälja hela bostadsrätten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för bostadsrättens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något. Motsatsvis innebär bestämmelsen att delägarna har rätt att göra vad de vill med sin andel i det samägda.
Som delägare kan du begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten
Kan du och din syster inte komma överens om försäljning av bostadsrätten finns det en möjlighet för dig att begära tvångsförsäljning av hela bostadsrätten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som det samägda inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att det samägda inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när det gäller en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). När det gäller en bostadsrätt finns det inget taxeringsvärde att ha som utgångspunkt, däremot finns det oavsett en möjlighet att sätta ett minimipris (som inte är allt för högt).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att det samägda på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i det samägda (15 § SamägL). I fallet innebär det att om du och din syster äger halva bostadsrätten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på bostadsrätten. Vill din systerson köpa bostadsrätten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa den. Om du och din syster är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning är att det verkliga marknadspriset kommer att visas, oberoende av vad eventuell värdering visar. Tvångsförsäljning kan innebära att bostadsrätten säljs betydligt dyrare än vad den värderats till, men även lägre.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att systersonen inte lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till bostadsrätten. Det kan även argumenteras för att relationen mellan dig och din syster antagligen inte kommer att förbättras av att du begär en tvångsförsäljning som kanske i slutändan innebär att någon annan blir ägare till den.
Sammanfattning och råd
Du och din syster ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör bostadsrätten som helhet, som ni samäger. Kan ni inte komma överens har någon av er möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av bostadsrätten. Kostnaderna delas mellan er utifrån er lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för bostadsrätten. Minimipriset innebär att bostadsrätten inte kan säljas hur billigt som helst. Om både du och din syster är närvarande vid auktionen gäller ett bud om ni båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av er som andra intressenter lägga bud på bostadsrätten.
Min första rekommendation är inte att du ska begära tvångsförsäljning (dels på grund av kostnaderna, dels för att så som jag tolkar det vill du ha en fungerande relation med din syster). Däremot kan du eventuellt använda det som argument för att ni ska enas om ett högre pris. Ett alternativ skulle kanske vara att ni tar in vars en värdering och sedan enas "på mitten".
Om du däremot bedömer tvångsförsäljning som ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. En jurist på Lawlines juristbyrå kan dig att titta på ärendet, ansöka om tvångsförsäljning och företräda dig för det fall att det behövs. Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
