Hur säljer vi samägd bostadsrätt?
Hej, jag och min bror äger en bostadsrätt tillsammans, 50% var. Vi undrar vad som händer när någon av oss i framtiden vill flytta och sälja sin andel, kan den andre till exempel vägra? Till vilket pris säljer man? Bör vi skriva något avtal kring hur vi avser göra innan det blir ont blod vid eventuell försäljning i framtiden?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som så att du funderar kring hur en försäljning av en samägd bostadsrätt går till.
Samägd egendom ägs alltid av fler än en person. Bestämmelser om samägarförhållanden regleras i huvudsak genom samäganderättslagen (SamägL).
Av lagen framgår att den endast blir tillämplig gällande fastigheter och lösa saker. Eftersom att bostadsrätter utgör lös egendom blir lagen enligt dess ordalydelse och som huvudregel därför inte tillämplig för bostadsrätter. Däremot har Högsta domstolen slagit fast att samäganderättslagen, i dess väsentligaste delar, också ska omfatta bostadsrätter.
(1 § SamägL).
(NJA 1995 s. 478).
Till att börja med är samäganderättslagen huvudsakligen en dispositiv lagstiftning. Detta innebär att de parter som äger bostadsrätten tillsammans kan avtala om att något annat ska gälla istället för bestämmelserna i samäganderättslagen. Har parterna däremot inte avtalat om att något annat ska gälla, blir bestämmelserna i samäganderättslagen tillämpliga.
(1 § SamägL).
Dock finns det också bestämmelser i lagen som är tvingande, vilket innebär att dessa inte alls kan avtalas bort.
(Se framför allt 9 § SamägL).
Om hela bostadsrätten i framtiden ska säljas krävs samtliga delägares samtycke till detta. Hela bostadsrätten kan alltså inte säljas om en av delägaren inte samtycker till detta. Vill enbart den ena delägaren sälja sin andel av bostadsrätten (ex. sin 50 procentiga andel) har han rätt att göra det utan den andres samtycke. Antingen köper då den andre delägaren ut den som vill sälja sin del eller så läggs 50 % av bostadsrätten ut till försäljning på offentlig auktion (vilket i sig kan vara problematiskt med hänsyn till bostadsrättsföreningens stadgar och vilka föreningen godkänner som medlemmar och inte).
(2 § SamägL).
Om en delägare vill sälja hela bostadsrätten men saknar samtycke från den andre delägaren, kan den delägare som vill sälja begära hos domstol, att bostadsrätten säljs på offentlig auktion för gemensam räkning. Om det inte finns synnerliga skäl för domstolen att meddela anstånd till en sådan försäljning, ska egendomen säljas på offentlig auktion.
(6 § SamägL).
I samband med ett förordnande om auktion ska domstolen, om det yrkas av någon delägare, bestämma ett pris under vilken fastigheten inte får säljas. Observera att denna bestämmelse är tvingande och kan därför inte avtalas bort.
(9 § SamägL).
Sammanfattningsvis är stora delar av samäganderättslagen dispositiv. Är du och din bror inte nöjda med dessa bestämmelser, har ni möjlighet att istället avtala om vad som ska gälla för er bostadsrätt vid en försäljning. Om du och din bror är intresserade av att upprätta ett samäganderättsavtal med hjälp av en jurist hos oss på Lawline, är ni välkomna att vända er hit. Lawlines jurister kostar 1677,50 kr/timme inkl. moms. Vid upprättande av avtal kan Lawline ofta erbjuda fast pris.
Hoppas att du har fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
