Hur säljer man en samägd fastighet?
Hej. Vi är 4 personer som äger fastigheten X med samägande. Tyvärr upprättades inget avtal eftersom tanken var att bilda en bostadsrättsförening. En av delägarna har byggt ett stort däck, flyttat flera fönster samt satt in större fönster, målat halva undervåningens yttervägg vit. Den övriga halvan är grå. Allt detta utan att prata med oss andra. Han betalar aldrig i tid. Det brukar dröja ungefär ett halvår efter många krav. Jag vill sälja. Hur gör jag?
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Eftersom fastigheten är samägd och ni inte har avtalat om något annat så blir lag om samäganderätt (LoS) tillämplig, 1 § LoS. Jag kommer nedan redogöra för vad som gäller och hur du ska gå tillväga om du vill sälja fastigheten.
Får en delägare vidta åtgärder utan övriga delägares samtycke?
Utgångspunkten är att samtliga delägares samtycke krävs om någon vill vidta en åtgärd i fastighetens förvaltning, 2 § LoS. Det innebär i ditt fall att alla fyra delägare måste samtycka till åtgärderna som ska genomföras. Det är således inte acceptabelt för en delägare att måla om, byta fönster osv utan att de andra har godkänt det. Här finns däremot ett undantag. Det är godtagbart om det avser en brådskande åtgärd som är nödvändig för fastighetens bevarande när någon av delägarna inte är möjliga att nå.
Om delägarna inte kommer överens
När delägarna är oeniga om hur man ska förvalta den samägda fastigheten kan någon av delägarna ansöka till rätten om att en god man ska utses för omhändertagande av godset under en viss tid, 3 § LoS. Det blir i det läget den gode mannen som fortsättningsvis vidtar åtgärder för att upprätthålla fastighetens skick, t ex anlitar hantverkare för att byta fönster eller liknande.
Vill man istället göra sig av med fastigheten finns två alternativ. Antingen kan en delägare sälja sin del eller så kan man bjuda ut fastigheten på offentlig auktion. Jag kommer berätta mer om dessa två möjligheter nedan.
Hur ska en delägare göra för att sälja sin del i en samägd fastighet?
För att sälja en samägd fastighet så måste alla delägare samtycka till det, 2 § LoS. Däremot förfogar varje delägare själv över sin del i fastigheten. Det innebär alltså att det är fritt fram för dig som delägare att sälja din del utan att de andra delägarna samtycker till det.
Hur ska en delägare gå tillväga för att sälja hela fastigheten?
För att sälja hela fastigheten måste samtliga delägare samtycka till det. Däremot finns en möjlighet att sälja fastigheten via en s k tvångsförsäljning om delägarna är oense. Detta går till genom att en delägare ansöker om att fastigheten ska bjudas ut på offentlig auktion hos rätten. Övriga delägare kan enbart motsätta sig en sådan försäljning om denne begär anstånd hos rätten och det föreligger synnerliga skäl för det, 6 § LoS. Det kan vara ekonomiskt ofördelaktigt att sälja fastigheten på offentlig auktion och för att undvika eventuell förlust finns det en möjlighet att besluta om ett lägsta pris under vilket egendomen inte får säljas under, 9 § LoS.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du mer än välkommen att ställa en ny.
Vänliga hälsningar,
