Hur säljer jag mina 25% i samägt fritidshus?
Hej tacksam för svar!
Äger en fritidsfastighet tillsamman med min mamma, pappa och lillasyster.
Andel 25 % per person.
Fastigheten köpte 2008, glädjen var stor - en dröm som gick i uppfyllelse.
Saker ändrar sig på resans gång.
Nu vill min familj 25%, säljs vår andel.
Vilka är min rättigheter alt skyldigheter!
Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Eftersom ni äger fastigheten med 25% var kommer jag i mitt svar utgå från att det är ett samägande för vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Lagen är tillämplig när två eller fler gemensamt äger egendom såsom en fastighet. Lagen går att avtala bort, dvs det kan inför att man ingår ett samägande att ersätta lagen med ett samäganderättsavtal. Då du ej informerat i din fråga om att sådant finns, utgår jag från att lagen i sin helhet är tillämplig.
Jag kommer inledningsvis att redogöra för vilka möjligheter det finns enligt lagen för att sälja din del i fastigheten, oavsett om de andra delägarna vill det eller ej. Avslutningsvis kommer jag att sammanfatta mitt svar och ge råd i ditt fall.
Du kan som delägare begära tvångsförsäljning av den samägda fastigheten
Som jag förstår din fråga vill du sälja dina 25% av fastigheten, det framgår dock inte om du och de andra delägarna kommer överens eller om ni är oense. Är ni oense finns det däremot möjlighet för dig att ändå begära försäljning.
Du kan som delägare kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. De andra delägarna kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris om någon av delägarna begär det
Om du eller de andra delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Vid tvångsförsäljning utser rätten en god man och ni delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på en delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att eftersom ni äger 25% var så delar ni på kostnaderna med 25% var.
Under auktionen kan de andra delägarna lägga bud på fastigheten för att köpa ut dig. Observera dock att vid tvångsförsäljning är det en offentlig auktion vilket innebär att även andra intressenter kan lägga bud. Om alla delägare är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Även om ni kan komma fram till ett marknadspris genom att t.ex. utgå från att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet eller genom värdering av mäklare, är det inte alltid att det går hand i hand med vad någon är beredd att betala. Slutpriset kan bli såväl högre som lägre i förhållande till värderingen. I realiteten blir marknadspriset det någon är beredd att betala för fastigheten.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är dels kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.), dels att det alltid finns en risk att någon annan har råd att betala mer än vad de nuvarande ägarna har. Det innebär att om du begär tvångsförsäljning för att sälja dina 25% kan det i slutändan innebära att någon annan köper fastigheten och att de andra delägarna inte får behålla den.
Sammanfattningsvis har du möjlighet att begära tvångsförsäljning av fastigheten för att sälja dina 25%. Begär du tvångsförsäljning kommer det att utses en god man vars uppgift blir att ombesörja visning och auktion. Kostnader för vederbörandes arbete delas sedan på er delägare utifrån er andel i fastigheten. Vid auktionen har såväl delägare som andra intressenter möjlighet att lägga bud på fastigheten. Det innebär att det är en väg för de andra delägarna att köpa ut dig, men också en risk ifall någon har råd att bjuda mer än vad de har.
Mitt råd till dig är att i första hand försöka komma överens med de andra delägarna. Det finns inget som hindrar er från att komma överens om ett pris ni alla är nöjda med och att de på så vis kan köpa ut dig. Antingen kan de gemensamt köpa dina 25%, eller så kan en av delägarna köpa dina 25%. Ni måste dock vara gemensamt överens!
Lyckas ni däremot inte komma överens har du en möjlighet att begära tvångsförsäljning av fastigheten. Vid tvångsförsäljning har de andra delägarna möjlighet att köpa ut ditt dig. Det finns alltid en risk att någon annan har råd att bjuda mer, dock är jag av uppfattningen att tvångsförsäljning inte ska underskattas! Dels ger det dig möjligheten att slippa vara samägare om ni inte kommer överens, dels ger det ett rättvist pris då det verkliga marknadspriset kommer att visas.
Om du behöver hjälp med att ansöka till tingsrätten för tvångsförsäljning kan det vara en god idé att vända dig till en jurist. Likväl om du behöver biträde för att sälja dina 25% efter överenskommelse med de andra delägarna. Jag kan varmt rekommendera att du för ändamålet bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline!
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
