Hur säljer jag ett fritidshus jag samäger med min syster?
Jag vill sälja ett fritidshus som jag samäger med min syster, vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Om du äger ett fritidshus tillsammans med din syster handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Av din fråga framkommer inte att ni avtalat bort lagen tidigare, varför jag kommer att utgå från att den kan användas.
Som jag tolkar din fråga vill du sälja hela fastigheten. Det framkommer dock inte om ni är överens eller om du vill tvinga din syster att sälja. Jag kommer i mitt svar nedan därför att redogöra för vad som gäller enligt lagen och vilka möjligheter det ger dig, om ni inte kan enas. Avslutningsvis kommer jag att sammanfatta och ge råd i frågan.
I ett första skede kan ni försöka komma överens
För förvaltningen eller förfogande av det samägda fritidshuset krävs att alla delägare är överens (2 § SamägL). Det innebär att om du t.ex. vill renovera fritidshuset krävs det att både du och din syster är överens, likaledes krävs det att ni båda är överens om att sälja hela fastigheten.
Om du och din syster är överens om att sälja kan ni alltså sälja fastigheten utan några svårigheter. Då gäller det normala förfarandet med Jordabalkens formkrav för fastighetsförsäljning (jfr 4 kap. 1 § Jordabalken).
Som delägare i fastigheten kan du begära tvångsförsäljning av fastigheten
Om ni däremot inte kan enas kan du som delägare kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Din syster kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om du eller din syster begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på din begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan din syster, du och även andra intressenter lägga bud på fastigheten. Vill din syster köpa ut dig och behålla fastigheten kan hon således lägga bud under auktionen. Om du och din syster är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning av samägd egendom är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Även om ni kan komma fram till ett marknadspris genom att t.ex. utgå från att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet eller genom värdering av mäklare, är det inte alltid att det går hand i hand med vad någon är beredd att betala. Slutpriset kan bli såväl högre som lägre i förhållande till värderingen. I realiteten blir marknadspriset det någon är beredd att betala för fastigheten. Ytterligare en fördel är att samäganderättslagen ger en möjlighet att inte vara tvingad till att vara delägare med någon man inte vill vara det med.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är dels kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.), dels att det alltid finns en möjlighet att någon annan har råd att betala mer än vad din syster har om hon vill behålla fritidshuset.
Sammanfattning och råd
Som delägare i en fastighet har du möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Mitt råd till dig om du vill sälja fritidshuset är att du talar med din syster och försöker komma överens. Antingen att ni enas om ett pris hon kan köpa ut dig för (om hon vill behålla fritidshuset) eller att ni enas om att sälja hela fastigheten.
Kan ni inte enas kan din syster inte tvinga dig att fortsättningsvis behålla stugan tillsammans. Du kan då begära tvångsförsäljning av fastigheten. Jag är av uppfattningen att tvångsförsäljning inte ska underskattas! Det tillkommer kostnader för god man och det finns en möjlighet att någon annan än din syster lägger högsta budet (om hon vill behålla fastigheten). Däremot kommer det verkliga marknadspriset att visas; oavsett om det priset är lägre eller högre än vad syster är villig att ge så är priset det som är mest rättvist.
Om du vill ansöka om tvångsförsäljning av fastigheten och är osäker på hur så sker, rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. Jag kan varmt rekommendera att du bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline! Du kan även kontakta någon av våra jurister för det fall att ni är överens om att sälja och behöver hjälp med att skriva kontrakt med en ny ägare.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
