Hur regleras och fördelas försäljningssumman av en samägd fastighet?
Vi är 5 delägare i en fastighet i Värmdö kommun.
Nuvarande ägarförhållande har gällt sedan 1976.
Nu vill min kusin som äger 25 % bli utköpt.
Min faster äger 25 % men är sjuklig och har en god man som företrädare.
Vi är 3 delägare som äger rest 50% och som själva bekostat 3 nya bostadshus byggda år 1986, 1998 samt 2005.
Kusinen har å sin sida renoverat och reparerat det äldre gemensamt ägda huset byggt 1950.
Fråga: vad kan vi delägare tillgodoräkna oss vid en värdering av hela fastigheten? Vid en försäljning av fastigheten?
Tack på förhand.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Vinstfördelning vid försäljning av samägd egendom
Samägd egendom säljs på liknande sätt som egendom ägd av en person. Försäljningsförfarandet är således inte annorlunda, utan kräver bara att formkraven om skriftlighet, avtalsparternas underskrifter, överlåtelseförklaring och uppgift om köpeskilling som framgår av jordabalken 4 kap. 1 §.
Hur vinsten av försäljningen delas upp emellan er finns det ingen uttrycklig bestämmelse i lagtext som reglerar. I Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt finns bestämmelser om hur tvister ska lösas när samägare (delägare) inte kommer överens om hur det samägda föremålet ska förvaltas eller huruvida det ska säljas eller inte. I lagen finns bl. a en regel som innebär att andelarna ska fördelas lika mellan delägarna ifall de inte kan visa att andra ägarförhållanden föreligger, se 1 §.
Med anledning av att ni inte verkar ha några problem att visa hur ägarförhållandena ser ut så lär dock inte denna regel bli aktuell.
Eftersom ni har lagt ner olika mycket tid och arbete på era respektive stugor och den samägda byggnaden på fastigheten, så gissar jag att ni inte är helt nöjda med att tilldelas respektive andel av försäljningssumman vid en försäljning. Värdet på fastigheten har troligtvis gått upp ganska mycket på grund av husbyggnationerna och skillnaden i värde på dessa hus innebär också att vissa delägare lagt ner en större summa pengar på fastighetens värdeökning än andra. Rent värdemässigt kanske andelsfördelningen egentligen borde se ganska annorlunda ut.
Ett lämpligt sätt för er att reglera detta förhållande är att genom samråd komma överens sinsemellan om hur stor del av värderings-/försäljningssumman som ska tillfalla var och en. Kommer ni fram till en fördelning som alla kan godta så råder jag er att i ett avtal (ofta kallat samägandeavtal) skriva ner denna fördelning så att det vid ett senare tillfälle finns ett bevis som styrker er överenskommelse. Ett muntligt avtal är precis lika gällande, men är väldigt svårt att i efterhand bevisa om det skulle uppstå en tvist i frågan.
Om ni inte kommer överens om en annan fördelning så är det högst troligt att den nuvarande fördelningen av andelarna som du angivit i din fråga kommer att gälla. Frågan är alltså helt upp till er själva att reglera sinsemellan.
Om tvist angående ägarförhållanden/vinstfördelning uppstår
Ifall ni inte skulle komma överens och någon av delägarna därav vägrar att gå med på en försäljning brukar man använda samäganderättslagen för att lösa dessa tvister. I 2 § framgår att alla delägare måste vara ense om en åtgärd som rör förfogande över det samägda godset. En försäljning kräver alltså samtliga samägares samtycke för att vara lovlig.
Varje delägare kan dock begära hos tingsrätten att det samägda godset ska bjudas ut till försäljning på auktion, enligt 6 §. Detta ska då ske om inte någon av de andra delägarna kan visa synnerliga skäl för att så inte ska ske. Med synnerliga skäl menas ganska starka skäl, och inte vad som helst godtas inte. Sociala skäl, som att en fastighet utgör bostad för en sjuk person (eller exempelvis en barnfamilj) som svårligen kan flytta, godtas vanligen inte. Ett exempel på ett skäl som godtagits är dock att konjunkturläget medför att fastigheten i sådana fall skulle försäljas till ett mycket lägre pris än vad som vanligtvis hade varit fallet.
Ifall fastigheten bjuds ut på auktion, ska tingsrätten utse en god man till att ombesörja försäljningen av fastigheten, se 8 §. Det är också den gode mannen som efter försäljningen fördelar köpeskillingen mellan delägarna, vilket innebär att ägarförhållandena ska redovisas till denne. Ifall inga ägarförhållanden alls kan redovisas, får varje delägare lika stor andel, se 1 §.
Jag hoppas att du är nöjd med svaret på din fråga!
Ifall någonting fortfarande är oklart kan du lägga fram dessa funderingar i kommentarsfältet nedan.
