Hur räknar man ut skatten på gamla hus som har gått i arv i flera led?
Det hus jag bor i och äger har jag fått i gåva 2006 av min Mor. 1972 övertog min Mor huset vid ett arvskifte. Värdet vid arvskiftet var marknadsvärde inte taxeringsvärde.Dessförinnan ägde min Morfar o Mormor huset. De byggde huset 1928 och betalade då 20000 kronor för huset. Inget köpekontrakt har upprättats genom åren, förutom när det byggdes.
Frånsett övriga möjligheter till avdrag vid försäljning , hur beräknas skatten vid försäljning. Låt oss säj att jag får 4 miljoner för huset.
Hälsningar
Bo Ringdahl
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline!
Hur räknar man ut skatten vid husförsäljning?
Den vanliga metoden vid beräkningen av skatten när man säljer ett hus är som bekant att man tar försäljningssumman och sedan gör avdrag för anskaffningsutgiften (ofta vad man köpte fastigheten för) plus eventuella andra avdragsgilla utgifter man har haft (44 kap. 13 och 14 § inkomstskattelagen). Överskottet utgör den så kallade kapitalvinsten. För privatbostadsfastigheter gäller sedan att det är tjugotvå trettiondelar (22/30) av kapitalvinsten som ska beskattas (45 kap. 33 §).
Hur räknar man ut skatten på hus man har fått i gåva eller arv?
Om man inte själv har köpt fastigheten gäller den så kallade kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 §). Principen innebär att när man tar emot en fastighet genom gåva, arv, testamente, bodelning, eller på liknande sätt så träder man in i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Detta betyder att det är vad den personen köpte fastigheten för som blir relevant när man räknar ut kapitalvinsten. Sådant som den tidigare ägaren hade kunnat dra av kan man alltså själv dra av när man säljer fastigheten.
I ditt fall fick du fastigheten i gåva av din mor 2006, enligt kontinuitetsprincipen så trädde du då in i hennes skattemässiga situation. Din mor i sin tur blev ägare till fastigheten genom ett arv 1972, vilket betyder att hon ärvde sina föräldrars skattemässiga situation. Skulle man gå enligt principen så vore alltså 20 000 kronor det anskaffningsvärde du skulle ha haft rätt att dra av. Men för gamla hus gäller speciella regler.
Särskilda regler om hus förvärvade innan 1952
Principen sträcker sig nämligen inte hur långt back som helst. En särskild regel gäller för fastigheter som har förvärvats innan 1952 (45 kap. 28 §). Enligt regeln ska en fastighet som förvärvades innan 1952 anses vara förvärvad 1952. Anskaffningsutgiften ska då anses vara 150% av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 såvida inte det faktiska anskaffningsvärdet är högre, då får det användas istället.
Konsekvensen av regeln är att dina morföräldrars skattemässiga situation anses ha varit att huset förvärvades 1952 till 150% av det årets taxeringsvärde. Denna skattemässiga situation ärvde i sin tur din mor och så småningom du enligt kontinuitetsprincipen.
För att sammanfatta så gäller alltså i ditt fall att om 150% av taxeringsvärdet för din fastighet år 1952 överstiger 20 000 kronor så ska du dra av det från försäljningssumman om du säljer din fastighet. Annars drar du av 20 000 kr. Eventuella andra avdrag du har rätt att göra dras också av. Det som blir kvar efter avdragen är du sedan skatteskyldig för till tjugotvå trettiondelar.
Taxeringsvärdet för din fastighet år 1952 kan du begära att få ut av Riksarkivet.
Med vänliga hälsningar
