Hur övertar våra barn fastigheten till så låg kostnad som möjligt?
Vi har en fastighet som är värderat till mellan 5-6 miljoner. Den är belånad för 2 miljoner.
Vi har två vuxna barn som vill överta fastigheten och lånen. Hur ska det gå till för att kosta så lite som möjligt för oss alla?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
För att era barn ska överta fastigheten finns det två möjligheter för er, antingen att ni säljer fastigheten till dem eller att ni skänker fastigheten till dem. Vid en försäljning av fastigheten kommer det att tillkomma kostnader för er i form av vinstskatt för fastigheten. Vid gåva (under förutsättning att villkoren för gåva är uppfyllda) behöver ni inte betala någon skatt utan era barn träder i ert ställe enligt den s.k. kontinuitetsprincipen. Kontinuitetsprincipen innebär att det blir era barn som får betala skatt för vinsten den dag de säljer fastigheten istället. Om ni uppfyller de skatterättsliga kraven för gåva är det mest fördelaktigt att ni skänker fastigheten till era barn och att de tar över lånen.
De skattemässiga kraven för gåva
För att det rent skattemässigt ska vara en gåva krävs att vissa villkor är uppfyllda. Eftersom barnen tar över lånen har de betalt en viss ersättning för fastigheten, innebärande att det är ett s.k. blandat fång. Vid bedömningen om det skatterättsligt ska anses som en gåva utgår man i fråga om fastigheter från den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att hela överlåtelsen ska ses som en gåva, om det finns någon gåvodel. Med gåvodel avses om fastighetens värde överstiger ersättningens värde. Bedömningen om fastighetens värde görs utifrån taxeringsvärdet.
Om ersättningen (de övertagna lånen) är högre än taxeringsvärdet, räknas det (trots vad ni kallar det) som en försäljning för vilken det ska beskattas. Om de övertagna lånen däremot är lägre än taxeringsvärdet räknas det skatterättsligt som en gåva som är skattefri (jfr 8 kap. 2 § inkomstskattelagen). I ert fall har jag inte tillgång till taxeringsvärdet, endast att fastigheten är värderad till 5-6 miljoner kronor. Det torde dock vara rimligt att taxeringsvärdet är högre än de 2 miljoner den är belånad till varför gåva torde vara möjlig.
Formkraven för gåva av fastighet är detsamma som vid köp
För fastighetsköp finns det formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § jordabalken, JB). För det fall att man skänker bort hela eller delar av en fastighet genom ett gåvobrev är reglerna desamma som vid köp (4 kap. 29 § JB). Det innebär att det är tillräckligt med ett gåvobrev för att skänka bort fastigheten, så länge det uppfyller formkraven för en köpehandling. Eftersom ni skänker bort fastigheten finns det ingen egentlig köpeskilling utan det torde vara tillräckligt att skriva noll kronor eller likvärdigt.
Gåvobrevet, med formkraven uppfyllda, är således det viktigaste dokumentet för att skänka bort fastigheten.
Era barn ska därefter söka lagfart
Mottagaren av gåvan (i det här fallet era barn) ska inom tre månader söka lagfart för fastigheten (20 kap. 1-2 § JB). Det krävs inte att gåvobrevet är bevittnat för att det ska vara giltigt (jfr 4 kap. 1 § JB). Däremot ska lagfartsansökan vilandeförklaras om överlåtelsehandlingen inte är styrkt av två vittnen (20 kap. 7 § JB). Det är således en god idé att redan vid utfärdande av gåvobrevet se till att det även bevittnas.
Sammanfattning och råd
I ert fall är det mest fördelaktigt att ni skänker fastigheten till era barn, under förutsättning att taxeringsvärdet är högre än lånen de tar över. Om det kravet är uppfyllt räknas det skattemässigt som en gåva, vilket är skattefritt. Eventuell vinst vid försäljning av fastigheten kommer istället era barn att betala den dag de säljer fastigheten.
För att skänka fastigheten till era barn ska ni upprätta ett gåvobrev, enligt samma villkor som köpehandling (se ovan). Det finns inget krav att gåvobrevet bevittnas, däremot kommer lagfartsansökan att vilandeförklaras om det inte är bevittnat. Därför är en god idé att redan från början låta gåvobrevet bevittnas.
I Lawlines avtalstjänst har ni möjlighet att till ett konkurrenskraftigt pris få ett gåvobrev upprättat juridiskt korrekt. I tjänsten fyller ni själv i era uppgifter, betalar och får det sedan tillsänt er. Om ni hellre vill ha personlig hjälp av en jurist som hjälper er med upprättande av gåvobrev m.m. kan vi givetvis även vara behjälpliga med det. Om ni är intresserade av att anlita en jurist från Lawlines juristbyrå för ändamålet är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
