Hur mycket ska jag skatta vid försäljning av en andel i en fastighet jag fått i gåva?
Jag, moster och morbror har fått ta över en sommarstuga av min mormor vars far byggde huset på 40-talet. nu har jag valt att bli utköpt och jag undrar vad jag ska skatta på 277 000 kr.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
De flesta inkomster ska beskattas på något sätt och med lite olika skattesatser. De skatterättsliga regler som är relevanta i din situation hittar du i Inkomstskattelagen (IL). Den vinst som du gör på en försäljning av en fastighet ska skattas i inkomstslaget kapital, vilket rör inkomster på grund av innehav av tillgångar och kapitalvinster respektive kapitalförluster (IL 41:1). Du gör en kapitalvinst när du säljer någon av dina tillgångar – i ditt fall andelen i fastigheten (IL 41:2). Skattesatsen för inkomstslagen ligger på 30 % (IL 67:7).
Hur du räknar ut kapitalvinsten
Eftersom det handlar om en sommarstuga utgår jag ifrån att det här rör sig om en privatbostad och inte som en näringsfastighet (IL 2:8). Detta har betydelse för hur mycket skatt du behöver betala. Du räknar ut kapitalvinsten genom att ta den ersättning du fick vid försäljningen minus omkostnadsbeloppet (IL 44:13). Omkostnadsbeloppet inkluderar försäljningsutgifter, utgifter du haft för förbättringsarbeten samt vad du införskaffade andelen för. Regler om hur du avgör om du får dra av förbättringsutgifter hittar du i IL 45:11-12.
När du räknar ut omkostnadsbeloppet för din andel kan du räkna på vad som gjorts på just din del av fastigheten, eller så räknar du ut omkostnadsbeloppet för hela fastigheten och räknar ut din andel av detta i förhållande till hur stor andel av fastigheten du ägde (IL 45:19-20).
Du behöver endast beskatta tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten när du sålt en andel av en fastighet (IL 45:33). Det blir alltså 22/30 av 30 %.
Kontinuitetsprincipen
Om du och dina släktingar fick ta över sommarstugan utan att ersätta din mormor någonting, utan fick den som gåva, har ni kanske inte haft några utgifter för anskaffning. Omkostnadsbeloppet hade i sådana fall blivit väldigt litet och du hade behövt betala väldigt mycket skatt. För att det inte ska bli så stora skattemässiga konsekvenser av gåvor har en regel införts som gör att du tog över din mormors omkostnadsbelopp när du fick fastigheten (IL 44:21). Detta kallas kontinuitetsprincipen. Den här regeln gäller inte bara gåvor, utan även egendom som förvärvas genom arv eller bodelning. Så om din mormor fick fastigheten av sin far i arv när han gick bort så är det din mormors fars omkostnadsbelopp du får använda.
För enkelhets skull finns en regel som stadgar att anskaffningsutgiften för fastigheter som införskaffades innan är 150 % av taxeringsvärdet för fastigheten år 1952 (IL 45:28). Om du är osäker på hur vad fastigheten faktiskt kostade kan detta vara en bra utgångspunkt.
Sammanfattningsvis
Kapitalvinster beskattas i inkomstslaget kapital som har en skattesats på 30 %, men eftersom det gäller försäljning av en privatbostad behöver bara tjugotvå trettiondelar av den summan tas upp till beskattning. Kapitalvinsten räknas ut genom att du tar ersättningen på 277 000 kr minus omkostnadsbeloppet för din andel av fastigheten. Eftersom du fick fastigheten i gåva så har du tagit över din mormors, alternativt din mormors fars, omkostnadsbelopp.
Här hittar du beräkningshjälp på Skatteverkets hemsida som du kan ta hjälp av för att räkna ut omkostnadsbeloppet och hur mycket skatt du ska betala.
Med detta hoppas jag att du fick svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
