Hur långt bak i tiden kan man göra avdrag för förbättringar på fastighet?
Min far och hans sambo ska sälja sitt hus. Hur långt bak i tiden kan man göra avdrag på förbättringar som har skett under tiden man har bott i huset.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Då man säljer sin bostad är det vanligt att man gör en kapitalvinst eller kapitalförlust. Om man gör en kapitalvinst ska man betala skatt på denna vinst. För att räkna ur hur stor vinst man har gjort (och hur mycket man därmed ska skatta) tar man värdet man har sålt tillgången för (försäljningspriset) minus omkostnadsbeloppet. Har man ett högt omkostnadsbelopp blir vinsten lägre och har man ett lågt omkostnadsbelopp får man alltså en hög vinst. Omkostnadsbeloppet är vad man har köpt tillgången för (anskaffningsutgift) OCH de utgifter man har haft för att förbättra tillgången. Man räknar alltså samman dessa två kostnader och drar av från försäljningspriset vilket ger en viss kapitalvinst (eller förlust). Detta leder till att försäljningspriset, anskaffningsutgiften och de utgifter man har haft för att förbättra fastigheten påverkar den beskattningsbara vinsten. Höga förbättringsutgifter kommer att leda till en lägre vinst (och mindre att betala skatt på). Vilka förbättringsutgifter man får räkna med har med andra ord en stor betydelse ur skattesynpunkt.
Det finns en hel del regler om hur långt bak i tiden dessa utgifter får ha gjorts, vilken typ av utgifter det får röra sig om och hur stora dessa utgifter får vara för att de ska vara avdragsgilla. Jag ska försöka förklara så pedagogiskt som möjligt.
Vilka förbättringsutgifter som får räknas till en privatbostadsfastighets omkostnadsbelopp regleras i 45 kap 11-12 §§ IL. Det finns två typer av förbättringar som regleras på delvis olika sätt: `Grundförbättringar` och ´förbättrande reparationer och underhåll´:
Grundförbättringar
Grundförbättringar regleras i 11 §. Detta är kostnader som ägaren har haft och som avser:
Nybyggnation, genom uppförande av exempelvis bostadshus, garage, carport, friggebod, friliggande växthus.Tillbyggnation, varvid husets rymd ökar genom exempelvis inglasning av uterum, uppförande av altan längs med huset, utökande av byggnaden med ett nytt rum.Ombyggnation, varvid byggnaden konstruktion, planlösning eller funktion förändras genom att t ex flytta köket, slå ut en vägg eller på något annat sätt byter ut mer än enstaka delar av den bärande konstruktionen. Nytillskott, varvid något nytt tillförs bostaden genom exempelvis installation av vitvaror, insättning av braskamin/kakelugn, dammläggning samt planetering av buskar och träd.Åtgärderna måste ha lett till att fastigheten förbättrats jämfört med hur den såg ut tidigare. Kostnader för grundförbättringar har ingen tidsgräns utan får tas upp oavsett hur länge sedan de uppkom för ägaren.
Förbättrande reparation och underhåll
Med reparation och underhåll menas de åtgärder som avser att återställa bostaden till nyskick. I dessa fall måste man alltså ”gå tillbaka till” hur det såg ut innan. Det man förbättrar måste dessutom vara i bättre skick än det var då man införskaffade bostaden (12 §).
Exempel på åtgärder kan vara renovering av badrum, kök, in- och utvändig målning, tapetsering, byte av värmepanna eller golv till samma eller likvärdigt material. Om man under förbättringen använder sig av ett material som är betydligt bättre eller dyrare än vid nyskick kommer det att ses som en grundförbättring istället.
Man kan kortfattat säga att förbättrande reparation och underhåll återställer till hur det var när bostaden var ny och att bostaden måste vara i bättre skick jämfört med tillfället då man köpte (förvärvade) bostaden. Om man endast återställer bostaden till det skick den var vid köpet får man inte ta upp detta som en förbättringskostnad, fastigheten har ju faktiskt inte blivit förbättrad då.
Utgifter som ägaren haft för reparation och underhåll får dras av förutsatt att det skett under försäljningsåret eller de fem föregående åren, här finns således en tidsgräns. Om förbättringen skedde tidigare än så får kostnaderna inte dras av.
Både kostnader för grundförbättringar och för förbättrande reparation och underhåll måste ha uppgått till minst 5 000 kr under ett beskattningsår för att över huvud taget få tas upp som utgifter och räknas med i omkostnadsbeloppet. 5 000 kr avser alla sammanlagda kostnader man haft under ett beskattningsår och alltså inte varje förbättring enskilt. Eget arbete får inte räknas med som en kostnad här.
Sammanfattningsvis och som svar på din fråga kan man göra avdrag för förbättringar som har skett inom 5 år ifall det rör sig om förbättrande reparation och underhåll. Om förbättringarna istället klassificeras som grundförbättringar finns det däremot ingen tidsgräns utan får tas upp även om de skedde långt bak i tiden. I dessa fall blir det alltså en fråga om hur man klassificerar förbättringarna, vad det är för typ av förbättring. Grundförbättringar är förbättringar som gör att fastigheten är i bättre skick än då den var helt ny och kan avse till exempel nybyggnation, tillbyggnation, ombyggnation och nytillskott. Förbättrande reparation och underhåll är åtgärder som återställer bostaden till nyskick som medför att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet.
Hoppas att du känner att du fått svar på din fråga, du är välkommen att kommentera nedan om du undrar något ytterligare!
Med vänlig hälsning
