Hur länge gäller villkor i ett gåvobrev avseende fast egendom?
Hej!
Jag är i en bouppteckning efter min man där det finns gåvobrev skrivna med särskilda villkor. Jag gav bort halva mitt hus med villkoren.
Vid dödsfall av gåvotagaren skall gåvan gå tillbaka till gåvogivaren.
Bouppteckningsförrättaren vi har kan inte hjälpa mej i frågan om gåvobreven då hon är neutral i förhållande till dödsbodelägarna.
Hon rekommenderar mej att kontakta ett eget ombud för rådgivning kring gåvobreven innebörd och följder inför arvskiftet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet din fråga är jordabalken (JB). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Vid gåva av fast egendom, dvs. en fastighet, gäller delvis samma regler som vid köp, 4 kap. 29 § JB. För att ett köp av fastigheten ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att vissa formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren (givaren) och köparen (mottagaren). Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling (i ditt fall gåvans värde) och förklaring av säljaren (givaren) att egendomen överlåts på köparen (mottagaren).
Med andra ord fordras för köpets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset (gåvans värde) och 3. En av säljaren (givaren) gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas. Men adress, fastighetsbeteckning och andelens storlek bör naturligtvis också finnas med. Härutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte ett lagstadgat krav. Men de tre förstnämnda villkoren krävs däremot för att gåvan ska vara giltig. Jag utgår dock ifrån att din man var lagfaren ägare till hela fastigheten vid tidpunkten för sitt frånfälle varför jag också utgår ifrån att det aktuella gåvobrevet uppfyller samtliga formkrav. Annars hade nämligen din man inte kunnat få lagfarten beviljad, jfr 20 kap. 6 § JB.
När det sedan gäller villkor vid gåva av fast egendom kan följande anföras. Ett köps fullbordan får inte göras beroende av villkor under mer än två år från dagen då köpehandlingen upprättades heter det i 4 kap. 4 § 1 st. JB. Men ovan sades som bekant att samma regler som vid köp endast gäller delvis vid gåva av fast egendom och enligt 4 kap. 29 § JB tillämpas inte 4 § vid gåva varför en sådan kan göras beroende av villkor under längre tid än två år. Ett villkor kan till och med gälla för obestämd tid i det här fallet. Såvitt jag kan bedöma äger därför villkoret i gåvobrevet fortfarande giltighet alldeles oavsett hur lång tid som har förflutit sedan gåvan fullbordades. Din ärendebeskrivning saknar emellertid en uttrycklig fråga, men jag misstänker att du önskade ett svar på just ovanstående.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 29/9 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
