Hur lång uppsägningstid gäller för ett lokalhyreskontrakt?
Hej!
Jag skulle behöva hjälp att tolka en kontraktstext för ett hyresavtal för en lokal mellan 2 företag.
Hyrestid och Uppsägning:
Från och med den: 2018-11-01 Till och med den: Tillsvidare
Uppsägning av detta kontrakt skall ske skriftligen minst 6 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall är kontraktet förlängt med 6 månader för varje gång. Vid brott mot vad som avtalats i detta avtal och om hyresgästen efter skriftlig erinran inte rättat till felet har hyresvärden rätt att omgående säga upp avtalet.
Jag som hyresgäst har sagt upp hyreskontraktet 29/2 2020 och det råder lite delade meningar om när hyreskontraktet ska avslutas.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Hyreslagen gäller i ert kontraktsförhållande
Vanligtvis råder avtalsfrihet mellan parter, och man har därför rätt att själva komma överens om hur man vill reglera kontraktet.
Avtalsfriheten kan inskränkas genom lag, som ställer upp strängare eller mildare krav på parterna än det som avtalat, samt vissa absoluta förbud. Den lag som reglerar hyresförhållanden är hyreslagen som finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel.
I JB 12 kap. 1 § femte stycket, finns en regel som skyddar hyresgästen. Den lyder enligt följande:
"Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges."
Skrivelsen betyder att hyresgästen har rätt att i vissa fall (om inte annat anges), kräva den standard eller villkor som framgår ur lagen, oavsett vad som står i hyreskontraktet. Man brukar tala om att lagens bestämmelser är tvingande till hyresgästens fördel.
Hyresgäst och hyresvärd
I lagens mening betraktas du (företaget) som hyr lokalen som hyresgäst, och det andra företaget som hyresvärd.
Ditt hyreskontrakt löper på obestämd tid
"Hyrestid och Uppsägning: Från och med den: 2018-11-01 Till och med den: Tillsvidare"
"Uppsägning av detta kontrakt skall ske skriftligen minst 6 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall är kontraktet förlängt med 6 månader för varje gång."
Du har ett lokalhyreskontrakt (JB 12 kap. 1 § tredje stycket) som löper tillsvidare, vilket brukar kallas för hyra på obestämd tid, JB 12 kap. 3 § första stycket. Ett hyreskontrakt kan också ingås för bestämd tid.
Den här skrivelsen i ditt kontrakt verkar syfta på att kontraktet gäller uthyrning på bestämd tid. Men då du hyr på obestämd tid (tillsvidare) existerar inte någon avtalad tidpunkt för hyrestidens utgång.
Ett hyresavtal på bestämd tid kan under vissa förutsättningar förlängas och istället gälla för obestämd tid, JB 12 kap. 3 § tredje stycket. Den andra meningen i ditt kontrakt, som handlar om förlängning, blir inte aktuell i ditt fall med hänsyn till att det inte finns någon avtalad tidpunkt att utgå ifrån.
Förverkande av hyresrätten innebär att kontraktet får sägas upp med omedelbar verkan
"Vid brott mot vad som avtalats i detta avtal och om hyresgästen efter skriftlig erinran inte rättat till felet har hyresvärden rätt att omgående säga upp avtalet."
Detta är ett förtydligande av vad som egentligen redan framgår av allmänna rättsliga principer om att avtal ska hållas. I jordabalken finns bestämmelser som ger hyresvärden rätt att säga upp lokalen med omedelbar verkan. Man brukar då tala om att hyresrätten förverkats. Se exempelvis uppräkningen i JB 12 kap. 42 §.
Hyresvärden har även förbundit sig att ge en skriftlig "påminnelse" (erinran) och påtala hyresgästens kontraktsbrott, och ge hyresgästen tid för rättelse.
Hur lång är uppsägningstiden?
- Nio månaders uppsägningstid
Enligt skyddsregeln i JB 12 kap. 1 § femte stycket, kan du kräva uppsägningstid enligt lagens bestämmelser, om det är mer fördelaktigt för dig.
Uppsägningstiden för ett lokalhyreskontrakt är nio månader enligt JB 12 kap. 4 § första stycket, punkten 2 som lyder enligt följande:
"Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla
2. vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, när avtalet avser en lokal."
Vad innebär närmsta månadsskifte?
Oavsett vid vilken tidpunkt du säger upp kontraktet, upphör det vid ett månadsskifte. Eftersom du har sagt upp kontraktet den 29/2 räknas det som att kontraket är uppsagt i februari. Som jag förstår det finns det inte några invändningar om att uppsägningen mottagits av hyresvärden per den 29/2.
Hyreskontraktet löper då ut vid månadsskiftet november/december 2020, om nio månaders uppsägningstid tillämpas.
- Sex månaders uppsägningstid
Om din önskan var att nyttja den kortare uppsägningstiden som står i kontraktet, kan du som hyresgäst hävda att den avtalade uppsägningstiden om sex månader ska gälla. Även om bestämmelsen i kontraktet verkade syfta på ett hyresförhållande på bestämd tid, kan du framhålla att partsviljan då ni skrev på kontraktet var att uppsägningstiden skulle vara sex månader, oavsett syftningsfelet i skrivelsen.
Hyreskontraktet löper då ut vid månadsskiftet augusti/september 2020.
—————————————————————————————————————
Sammanfattning
Som hyresgäst kan du kräva nio månaders uppsägningstid enligt hyreslagens bestämmelser, med hänvisning till skyddsregeln i JB 12 kap. 1 § femte stycket, samt 12 kap. 3 § första stycket & 12 kap. 4 § första stycket, punkten 2. Kontraktet upphör då i månadsskiftet november/december 2020.
Önskar du att nyttja den kortare uppsägningstiden hävda att hyreskontraktet ska följas. Kontraktet upphör då i månadsskiftet augusti/september 2020.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om du önskar få ditt hyreskontrakt granskat i sin helhet, eller önskar ett biträde, kan jag varmt rekommendera våra duktiga jurister på Lawlines juristbyrå. Önskar du att komma i kontakt med Lawlines juristbyrå, får du gärna kontakta mig via följande mejladress - hanna.lindqvist@lawline.se -. Om du upplever eventuella oklarheter i svaret är du välkommen att kontakta mig på mejlen.
Vänligen,
