Hur köper jag ut delägare ur samägd jordbruksfastighet?
Min fråga gäller en jordbruksfastighet som samägs av flera släktingar. Jag vill behålla och bygga hus på den, de andra släktingarna är inte lika intresserade.
Om jag köper ut dem - bör vi utgå från taxeringsvärdet eller marknadsvärdet? Om de inte godtar det pris vi vill köpa ut dem till, vad kan vi göra då? Jag vill undvika offentlig auktion till varje pris, eftersom risken är att någon utifrån bjuder mer än vad vi kan bjuda.
Vidare undrar jag hur en offentlig auktion går till, och var annonseras sådana objekt ut?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag kommer i mitt svar att utgå från att fastigheten är taxerad som en jordbruksfastighet och att ni är minst tre delägare (då du i din fråga skriver just flera släktingar). Jag utgår även från att det inte är aktuellt att försöka stycka upp fastigheten i separata delar, vilket eventuellt annars kunde varit ett alternativ, utan att du vill äga hela fastigheten. Jag utgår även från att ingen egentligen motsätter sig en försäljning utan att det snarare handlar om vilket pris som ska gälla. De lagar som främst är tillämpliga är samäganderättslagen (SamägL) och lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter. Den senare av lagarna ersätter 2-6 § i den förstnämnda just för att det är en speciallag för jordbruksfastigheter.
Jag kommer i mitt svar till dig att gå igenom vad lagen stadgar utifrån det du frågat. Avslutningsvis kommer jag att sammanfatta och avsluta med de råd jag kan ge dig utifrån vad du beskrivit.
Om jag köper ut dem - bör vi utgå från taxeringsvärdet eller marknadsvärdet?
Det rimliga vid ett utköp av de andra delägarna är att du erbjuder dem ett utköp enligt marknadsvärdet. Du kan ha som måttstock att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet. Därför kan du använda taxeringsvärdet för att beräkna ett ungefärligt marknadsvärde. Du får dock ta i beaktande att taxeringsvärdet i vissa fall kan vara missvisande och att en värdering kan vara ett mer rättvisande alternativ. Förslagsvis låter du en eller två fastighetsmäklare värdera fastigheten, då kan ni ha värderingen som riktmärke för köpeskillingen. Exempelvis kan du använda en mäklare och de andra delägarna en annan, för att få en så rättvis bild som möjligt av vad marknadsvärdet är.
Om de inte godtar det pris vi vill köpa ut dem till, vad kan vi göra då?
Kan ni inte enas om priset är nästa steg att begära tvångsförsäljning. Lagen om förvaltning av vissa samäga jordbruksfastigheter är tillämplig i det fall ni är minst tre delägare av jordbruksfastigheten. Lagen ersätter 2-6 § i samäganderättslagen (1 §). Som delägare kan du kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Möjligheten till försäljning kan när det gäller jordbruksfastigheter inte avtalas bort (till skillnad mot 6 § i samäganderättslagen som även den behandlar tvångsförsäljning). Ansökan om tvångsförsäljning ska lämnas in till tingsrätten. De andra delägarna kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (13 §). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Eftersom lagen bara ersätter 2-6 § i samäganderättslagen är övriga lagrum i den lagen tillämpliga i ert fall. Om du eller någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757). Även om rättsfallet i sig avser tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen är min uppfattning att samma utgångspunkt kan användas vid tvångsförsäljning av en jordbruksfastighet.
Om du och de andra delägarna är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL). Under auktionen kan du lägga bud på fastigheten, likväl som andra intressenter kan göra det.
Vidare undrar jag hur en offentlig auktion går till, och var annonseras sådana objekt ut?
När rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). Den som utses till god man för uppdrag som dessa är i regel en advokat. Advokaten kommer i egenskap av god man att genomföra annonsering och visning av fastigheten. Annonsering kan ske t.ex. i dagspress, på advokatbyråns hemsida och ibland vid behov i samarbete med mäklare. Det sista momentet, själva auktionen, sker sedan i regel på advokatbyråns kontor.
De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). Äger du t.ex. 1/6 av fastigheten i nuläget, ska du betala 1/6 av kostnaderna som uppkommer.
Mitt råd till dig är att erbjuda de andra delägarna ett pris du tycker är rimligt och försöka förhandla fram så alla parter blir nöjda. Som utgångspunkt kan du beräkna marknadsvärdet utifrån taxeringsvärdet, eller inhämta värdering från en eller flera mäklare. Kan ni inte enas om priset återstår i princip bara att begära tvångsförsäljning för att du ska få möjlighet att äga hela fastigheten. Precis som du tar upp redan i din fråga finns det alltid en risk med offentlig auktion då någon kan bjuda mer än vad du själv har råd med. Därutöver måste du även tänka på att det kommer att tillkomma kostnader för den gode mannen som sköter försäljningen. Jag är dock av uppfattningen att försäljning med hjälp av samäganderättslagen inte ska underskattas. Vid en sådan försäljning kommer det verkliga marknadspriset att visas, vilket kan vara såväl högre som lägre än det du fått fastigheten värderad till. Det är inte alltid en värdering verkligen överensstämmer med vad en eventuell köpare är beredd att betala.
Sett ur din situation får jag däremot uppfattningen att det finns en risk att fastigheten är värd mer än vad du har råd att lösa ut de andra delägarna för. Om så är fallet är tvångsförsäljning på offentlig auktion inte det optimala för dig; det finns en risk att någon bjuder över dig. Vill du inte använda tvångsförsäljning finns endast möjligheten att du förhandlar och erbjuder de andra delägarna ett pris du klarar av att betala och som de är villiga att acceptera.
Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!
Vänligen,
