Hur kan man undvika beskattning vid försäljning av en halv fastighet?

FRÅGA
Hej!Min mor skänkte en fritidsfastighet till mig och min syster, flera år innan hon dog.Vi äger alltså hälften var!Nu är vi överens om att min syster ska lösa ut mig ur fastigheten.Mina frågor är följande:Fastigheten består av 2 fastigheter, (belägna intill varandra) som tillsammans är taxerade till 289.000 kr (218+71)Är tax.värdet 75% av marknadsvärdet? Vad är då beräknat marknadsvärde? Lösensumman skulle då vara hälften för min syster.Vad är den?För att slippa beskattning på den summan då den är förhållandevis låg, och det kommer ta en hel del tid i anspråk att forska fram detaljer om inköp, nerlagd renovering m.m. har jag följande funderingar:Jag har läst här på 'frågor och svar' att man kan skänka upp till taxeringsvärdet...?Är det då hela tax.värdet som gäller, eller hälften, då hon ju äger den andra hälften redan?Skulle ett annat alternativ kunna vara att jag skänker, (skriver över) min del på henne nu, och hon sedan för över den överenskomna summan till mig som 'gåva'? Ev då uppdelat på flera utbetalningar..? Detta alt. skulle för mig kännas enklast och bäst?!Min syster vill även räkna ihop värdet av fastigheten med värdet av lösöret, men jag anser att det måste vara två separata affärer?Det kommer även dra ut på tiden innan allt lösöre är genomgått och värderat, och jag vill att själva fastighetsaffären ska bli klar snarast!Tacksam för snabbt svar!
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Vad är marknadsvärdet?

Det stämmer som du skriver att taxeringsvärdet ska motsvara 75% av det sannolika marknadsvärdet. Detta innebär att marknadsvärdet för fastigheten räknat från taxeringsvärdet är ca 385 300 kr (289.000 / 75 x 100 = 385.333). Eftersom du äger hälften ska din syster betala dig ca 192 600 kr (385.333 / 2 = 192.666).

Marknadsvärdet kan dock vara annat då taxeringsvärdet endast är en uppskattning utifrån bland annat försäljningar i området från föregående år. Vill ni ha ett mer exakt marknadsvärde kan ni anlita en mäklare som kan värdera fastigheten.

Hur kan ni gå till väga för att slippa beskattning?

För fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att ett förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel. Hela förvärvet bedöms i stället vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Din syster kan alltså erlägga en köpeskilling som är lägre än taxeringsvärdet utan att det kommer att betraktas som ett köp och utan att kapitalvinstbeskattning blir aktuellt. Observera dock att utgångspunkten blir halva taxeringsvärdet när din syster köper halva fastigheten. Den som får en fastighet i gåva (din syster) ska ansöka om lagfart inom tre månader från att gåvobrevet avseende fastigheten upprättades.

Gåvor är generellt befriade från stämpelskatt. När gåvor sker mot betalning utgår dock stämpelskatt om betalningen uppgår till minst 85% av taxeringsvärdet, enligt 5 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Om stämpelskatt utgår uppgår den till 1,5% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (framgår av 8–9 §§ i samma lag).

Era alternativ är således följande:

1. Du skänker fastigheten, alternativt säljer din del av fastigheten till din syster för under 85% av din halva av taxeringsvärdet. Då skattar ni ingenting nu. Det går alltså att undvika beskattningskonsekvenser i nuläget om köpeskillingen understiger 122.825 kr (289.000 / 2 x 0.85 = 122.825 kr).

2. Sälja fastigheten till mellan 85–99% av taxeringsvärdet. I det fallet slipper ni kapitalvinstskatt men måste betala stämpelskatt. Om din syster betalar mellan 122.825 och 144.500 kr för din halva av fastigheten kommer alltså stämpelskatt utgå.

3. Sälja fastigheten till ett värde motsvarande minst taxeringsvärdet. I det här scenariot betalar du kapitalvinstskatt och ni ska även betala stämpelskatt.

Kan du ge henne din halva i gåva och hon senare ge dig pengar i gåva?

Det upplägg du beskriver här, att få en fastighet som gåva i utbyte mot pengar som gåva, kommer automatiskt inte att betraktas som gåvor skatterättsligt. Upplägget kommer snarare att betraktas som ett förtäckt köp. Detta följer av att Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att man ska se till rättshandlingens verkliga innebörd och inte enbart hur parterna benämner rättshandlingarna (RÅ 1998:19). Att du och din syster väljer att benämna transaktionerna som "gåvor" innebär alltså inte att Skatteverket är bunden till denna benämning, utan det står Skatteverket fritt att själv undersöka den verkliga innebörden av transaktionen. Det kan alltså inte rekommenderas att göra detta.

Kan man räkna ihop värdet av fastigheten med värdet av lösöret?

Du och din syster kan komma överens om hur ni vill göra här men om ni vill få fastighetsbiten avklarad fort går det absolut bra att sälja lösöret separat senare.

Anskaffnings- och förbättringsutgifter med mera för den sålda egendomen drar man ifrån försäljningspriset på vanligt sätt. Som alternativ anskaffningsutgift får den som redovisar egendomen ta upp 25 % av erhållet försäljningspris. Kapitalvinster är som huvudregel skattepliktiga till 100 procent men vinster upp till 50.000 kronor per år beskattas inte utan är skattefria. Det innebär att om man har sålt flera olika personliga tillgångar så är det den sammanlagda vinsten som överstiger 50.000 kronor som är skattepliktig. Eftersom 25 procent av försäljningspriset får dras av som anskaffningsutgift, kan personlig egendom säljas för 66.666 kronor varje år skattefritt.

Sammanfattning och handlingsplan:

Sammanfattningsvis har ni i princip tre alternativ för överlåtelse av fastigheten. Antingen betalar din syster en summa under 122.825 kr och hela affären blir då skattefri. Betalar din syster mellan 122.825 kr och 144.500 kr utgår ingen kapitalvinstskatt men däremot ska ni betala stämpelskatt. Slutligen kan ni sälja fastigheten till marknadspris men då ska både kapitalvinstskatt och stämpelskatt betalas. Att ge fastigheten i gåva och sedan få betalning genom gåvor kan inte rekommenderas eftersom Skatteverket inte är bunden av beteckningen "gåva" utan troligen kommer se transaktionerna som förtäckt köp. Slutligen kan ni sälja lösöre för upp till 66.666 kr per år skattefritt.

Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.

Elise Sohlberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll