Hur kan man träffa avtal om avstående från indirekt besittningsskydd?
Hej,
Jag har lite frågor kring besittningsskydd för lokaler.
Jag hjälper en bostadsrättsförening som har en källarlokal som de önskar hyra ut till enskild medlem i föreningen (för ex. hobbyverksamhet, verkstad, etc.). Dock kan de inte hyra ut den om besittningsskyddet riskerar att kicka in. Jag har läst på lite kring lagen och undrar därför följande:
Är det möjligt att skriva ett hyresavtal där det står att lokalen sägs upp efter 9 månader om inte separat handling gällande avstånd från besittningsskydd träffas efter 9 månaders uthyrning? Då blir det antingen att lokalen sägs upp efter 9 månader eller att man, efter 9 månaders uthyrning, träffar ett avtal om avstånd från besittningsskydd (som då, om jag förstått det rätt, inte behöver godkännas av Hyresnämnden utan är gällande direkt).
Tack på förhand!
Mvh
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att bostadsrättsföreningen vill hyra ut en lokal, men inte vill riskera att bli ersättningsskyldig på grund av det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster och därför vill träffa avtal om avstående från besittningsskydd med hyresgästen. Regler om hyra regleras i 12 kap Jordabalken (JB).
Det indirekta besittningsskyddet
Utgångspunkten när man ingår ett hyresförhållande är att kontraktet ska förlängas. Därför har lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd som regleras i 12 kap 57 JB, vilket innebär att en lokalhyresgäst som blir uppsagd kan få rätt till ersättning för förlust som uppkommer då man blir tvungen att flytta.
Det indirekta besittningsskyddet är inte absolut, utan går att avtala bort enligt 12 kap 56 § JB. Det kan ske fritt när ett hyresförhållande varat i längre än nio månader, i annat fall krävs hyresnämndens godkännande. Vidare krävs det för att avståndet ska gälla, att en särskild handling om detta upprättas vid sidan om hyreskontraktet. Det får alltså inte vara en muntlig överenskommelse eller på annat sätt i hyreskontraktet framställt villkor. Bakgrunden till detta är att hyresgästen ska uppmärksammas på villkoret så att bestämmelsen inte kan smygas på denne.
Hyresnämndens godkännande krävs
Hyresnämndens godkännande krävs för att avtalet ska vara giltigt, om inte hyresförhållandet redan varat i åtminstone nio månader då avtalet görs. Detta tar sin grund i att 12 kap JB är utformad för att skydda den svagare parten, alltså hyresgästen. Det är därför som det endast går att avskriva det indirekta besittningsskyddet utan hyresnämndens godkännande, då hyresförhållandet redan pågått i åtminstone nio månader och hyresgästen fått indirekt besittningsskydd. Då har hyresgästen en stark förhandlingsposition gentemot hyresvärden och någon ytterligare granskning av avtalet behövs därför inte.
Med denna motivering i åtanke gör jag bedömningen att det inte går att författa hyresavtalet så att det gäller för nio månader och endast tills vidare, ifall hyresgästen godtar sig att avskriva rätten till indirekt besittningsskydd. Detta skulle vara samma sak som att avskriva besittningsrätten redan vid avtalets ingående och skulle strida mot lagens syftet och ordalydelse.
Om bostadsrättsföreningen vill hyra ut lokalen för en längre tid än nio månader och inte vill riskera att betala ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet, måste en ansökan om hyresnämndens godkännande för avskrivning av indirekt besittningsskydd vid lokalhyra göras. I annat fall gäller inte avtalet.
Vänligen,
