Hur kan man överföra äganderätten för flera fastigheter och hur får man lagfart på dessa?
Hej. Vi har en detaljplan med 9 nya tomter som inryms i en större befintlig fastighet. Vi är tre syskon som delar på tomterna. 1) När och hur får man lagfart på dessa tomter? Blir vi tre automatiskt lika delägare i var och en av de nio nya fastigheterna, eller måste vi söka lagfart? 2) Hur överför man ägandet så att var och en av oss blir ensamägare till vardera tre av dessa nya tomter/fastigheter? Kan det ske med gåva, eller måste de köpas ut?
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din frågeställning!
Tillämplig lagstiftning:
-Fastighetsbildningslagen (FBL)
Klargörande:
I din frågeställning så framgår inte riktigt all fakta som jag hade behövt för att kunna ge ett helt klar svar för just din specifika situation. Därav har jag i mitt svar fått utgå ifrån vissa antagande som jag gjort baserat på den information jag har fått i din frågeställning. Jag har antagit att ni tillsammans har ägt den större fastigheten innan den delades upp till nio mindre fastigheter och att ni efter uppdelningen äger alla nio fastigheter gemensamt till att börja med. Jag har även antagit att uppdelningen av den större fastigheten har skett genom fastighetsklyvning eller avstyckning, vilket är två olika sätt att dela upp en större fastighet till flera mindre.
Ifall jag har missuppfattat förutsättningarna så ber jag om ursäkt. Du är varmt välkommen att mejla mig på elin.englund@lawline.se för att klargöra missförståndet, så kan jag berätta huruvida det påverkar mitt svar eller ej.
Rättsutredning
(Din Fråga 2) Hur överför man ägandet så att var och en av oss blir ensamägare till vardera tre av dessa nya tomter?
Jag har valt att besvara fråga två först, då jag anser att svaret blir mer pedagogiskt på det viset.
Ifall ni har ansökt om klyvning av den större fastigheten och fått de beviljat:
Om uppdelningen av den större fastigheten har skett genom fastighetsklyvning så behöver ni inte överföra ägandet så länge alla tre syskon har varit med och fått varsina lotter, alltså tre tomter var. Utan då blir man automatiskt ägare till den eller de lotter som man har blivit tilldelad vid fastighetsklyvningen. Detta beror på att hela syftet med en fastighetsklyvning är att dela upp en fastighet som man samäger till flera enskilt ägda fastigheter.
Ifall ni har ansökt om styckning av den större fastigheten och har fått det beviljat:
Då jag inte vet vem som ägde den större fastigheten innan den delades upp i nio mindre fastigheter så blir det svårt för mig att besvara denna fråga exakt utifrån er situation. Jag kommer dock utgå ifrån att ni som syskon tillsammans har förvärvat dessa nio mindre fastigheter och nu vill ändra ägandeförhållandena så att ni äger tre fastigheter var. Detta kan göras på två sätt, antingen genom att ni köper fastigheterna av varandra eller genom att ni ger bort dem med gåvobrev. Jag kommer nu att beskriva förfarandet för de två olika alternativen.
Överföra ägandet som gåva:
För att ett gåvobrev gällande andel i fastighet skall vara juridiskt giltigt behöver det uppfylla formkrav som framgår av jordabalken, formkraven ser ut som följande (4:1 JB):
-Det behöver framgå vilken betalning som utgår för gåvan, där skall ni då ange att ni övertar bolånen.
-Det behöver framgå vilken fastighet gåvan gäller, där skall hela fastighetsbeteckningen framgå, vilket är viktigt för att kunna identifiera exakt vilken fastighet det gäller.
-Det behöver framgå att gåvogivaren har en avsikt att överlåta sin andel av fastigheten till gåvomottagaren. När det gäller gåva är det även viktigt att det framgår att det är en frivillig gåvoavsikt, det står dock inte stadgat i jordabalken.
Ett ytterligare krav som inte framgår av formaliakraven i jordabalkens 4 kapitel är att två vittnen måste underteckna att dem sett gåvogivarens underskrift, detta krävs nämligen för att ni skall kunna söka lagfart, varav det blir ett indirekt krav.
Jag rekommenderar er dock att ta hjälp av en jurist för att upprätta ett gåvobrev så att det blir helt korrekt, för om gåvobreven inte uppfyller formaliakraven blir gåvan inte juridiskt giltig. Om ni inte känner att ni har den ekonomiska möjligheten för det så finns det även avtalstjänster som ni kan googla efter på nätet där man kan köpa avtal för ett billigare pris där man sedan får fylla i uppgifterna själv.
Tänk även på att ta med eventuella villkor till gåvan i gåvobrevet, till exempel om ni vill att tomträtten skall vara enskild egendom för den som får fastigheten. Det är även viktigt att veta att ni behöver upprätta ett gåvobrev för varje fastighet för att reglera ägandet för alla nio fastigheter.
Överföra ägandet genom försäljning/köp:
Ifall ni till exempel har fastigheter som är olika mycket värda och således känner att det blir orättvist att reglera ägandet enbart genom att ge bort era andelar och se till så att ni äger tre fastigheter var, kan ni istället välja att sälja och köpa fastigheterna er emellan. Då sker försäljningen och köpet på det viset att ni kommer överens om priset för varje fastighet och sedan upprättar köpehandlingar för varje fastighet som även de behöver följa formaliakraven som finns lagstadgade för köp av fastighet (4:1 JB):
-Köpehandlingen skall vara skriftlig.
Köpehandlingen skall skrivas under både av säljare och köpare.
-Köpehandlingen skall innehålla uppgift om vilket pris fastigheten säljs för, samt vilken fastighet det är som säljs, således bör fastighetsbeteckningen lämpligen finnas med i köpehandlingen.
-Köpehandlingen skall innehålla en överlåtelseförklaring där det framgår att säljarna vill överlåta sina andelar till köparen.
-Köpehandlingen behöver även vara bevittnad av två utomstående personer för att du skall kunna ansöka om lagfart på fastigheten.
Ifall köpehandlingarna inte följer dessa formaliakrav så är de inte ett giltigt köp. Även när det gäller köpehandlingarna så behöver ni upprätta en för varje tomträtt och jag rekommenderar er att ni anlitar antingen en mäklare, jurist eller advokat för att det skall gå rätt till och bli giltiga köp.
Vad blir de skatterättsliga konsekvenserna av gåva eller försäljning/köp?
Det är viktigt att förstå att huruvida era överlåtelser kommer ett betecknas som gåvor eller köp/försäljningar av fastigheter rent skatterättsligt är inte beroende av hur ni betecknar överlåtelsen. Således kan ni kalla det för köp medans skatteverket anser att det är en gåva eller så kan ni kalla det för gåva medans skatteverket anser att det är ett köp/försäljning. De två olika beteckningarna får väldigt olika skatterättsliga konsekvenser för er, vilka jag beskriver här under.
Om överlåtelsen räknas som en gåva rent skatterättsligt:
I Sverige har vi ingen gåvoskatt (8:2 IL), vilket innebär att om överlåtelsen av fastigheterna räknas som en gåva skatterättsligt så behöver ingen av er skatta någonting på grund av överlåtelserna.
För att det skall räknas som en gåva skatterättsligt så är det viktiga inte vad ni kallar överlåtelsen för, utan vad den innebär i praktiken. Till exempel så kan ni betala varandra en viss ersättning för fastigheterna och det kan ända räknas som en gåva rent skatterättsligt.
När det skall avgöras om en överlåtelse av en fastighet mot viss betalning skall räknas som gåva eller försäljning används nämligen något som kallas för huvudsaklighetsprincipen. Om överlåtelsen huvudsakligen räknas som en gåva skall då hela transaktionen räknas som en gåva skatterättsligt, varav det inte utgår någon skatt för överlåtelsen (8:2 IL). För att en sådan överlåtelse skall räknas som en gåva är det även viktigt att det finns en gåvoavsikt hos de som överlåter sina andelar, ifall säljarna är närstående till köparen, som i ert fall när ni är släkt så presumeras denna gåvoavsikt vara uppfylld.
För att det huvudsakligen ska räknas som en gåva behöver det pris ni betalar för överlåtelsen understiga fastighetens taxeringsvärde (eller marknadsvärdet om det är lägre än taxeringsvärdet) för det beskattnings år som ni övertar hela fastigheten (RÅ 81 1:29). Det är viktigt att förstå att övertagande av bolån i detta fallet räknas som en form av betalning för överlåtelsen. Varav ni måste ta med det i beräkningen ifall det finns några lån på fastigheterna i dagsläget.
Det finns även en risk att skatteverket ser de tre fastigheterna som person x får för att ge person y tre fastigheter som betalning för de tre fastigheterna som person x får, varav det kan komma att betecknas som köp och försäljning av fastigheter på grund av detta, så länge värdet på de fastigheterna som fås inte understiger taxeringsvärdena på de fastigheterna som ges.
Om överlåtelsen kommer att betecknas som en gåva rent skatterättsligt innebär det också att var och en av er syskon övertar det skatterättsliga läget för varje fastighet som ni får genom överlåtelserna. Således kommer var och en av er att överta skatteläget för tre fastigheter vardera, vilket följer av kontinuitetsprincipen (44:21 IL).
Kontinuitetsprincipen innebär att om du till exempel vill sälja en av de fastigheter som du fått genom överlåtelserna så kommer du att få utgå ifrån samma värden som ni som syskon hade gjort när ni beräknat eventuell vinstskatt vid en försäljning idag, t.ex. får du då använda samma inköpspris och även dra av eventuella förbättringsutgifter som funnits medan du och dina syskon ägt fastigheten tillsamman.
Om överlåtelsen räknas som ett köp/försäljning rent skatterättsligt:
Ifall överlåtelsen räknas som en försäljning/köp av fastighet rent skatterättsligt så kommer de av er som räknas som säljare för varje fastighet att behöva betala eventuell vinstskatt för försäljningen. Vinstskatten är cirka 22% på den del av ersättningen som är vinsten vid försäljningen (45:33 IL). Ifall det inte är någon vinst på försäljningen så behöver ingen vinstskatt betalas.
Detta innebär att om ni rent skatterättsligt köpter fastigheterna av varandra så övertar ni inte det gamla skatteläget för fastigheterna, utan då skapas ett nytt skatterättsligt läge i och med t.ex. ditt köp av dina tre fastigheter. Det innebär att om du i framtiden då vill sälja en av dina fastigheter får du använda det inköpspris du betalade för att köpa fastigheten vid uträkningen av eventuell vinstskatt och du får enbart göra avdrag för de eventuella förbättringar som du har gjort medans du ägt fastigheten.
Slutsats:
Den största skillnaden i huruvida överlåtelsen betecknas som köp eller gåva rent skatterättsligt är således vilka skatterättsliga konsekvenser det får för var och en av er. Så länge det betecknas som en gåva så kommer ingen av er att behöva betala någon skatt i dagsläget, medans om det becknas som köp/försäljning av fastighet kommer ni som säljer era andelar i varje fastighet att behöva betala vinstskatt om ni har gått med vinst. Således är det billigast i dagsläget om överlåtelserna betecknas som en gåva, men då får ni också räkna med att ni övertar skatteläget för de fastigheter ni får genom överlåtelse, vilket kan leda till en eventuellt större vinstskatt vid en framtida försäljning. Det är därmed viktigt att ni alla är medvetna om vilka konsekvenser de olika alternativen kan få och att ni noga går igenom hur ni vill ha det.
Jag rekommenderar er att ta kontakt med skatteverket och rådfråga hur de ser på er situation för att få ytterligare vägledning i hur de kan komma att beteckna era överlåtelser, alternativt anlita en jurist eller advokat som är expert på skatterätt. För jag kan tyvärr inte kan göra en precis bedömning för hur det kommer att bedömas i ert fall inom ramen för expressrådgivningen!
(Din Fråga 1) När och hur får ni lagfart på tomterna?
Ifall ni har ansökt om klyvning av den större fastigheten och har fått de beviljat:
En fastighetsklyvning kan man ansöka om ifall man är flera personer som tillsammans äger en fastighet och vill dela upp den så att alla istället får varsin fastighet (11:1 FBL). Detta sker genom att någon av er, alternativt alla har ansökt hos lantmäteriet om att en fastighetsklyvning skall ske. Det som talar emot att det ni har gjort är en fastighetsklyvning är att den större fastigheten brukar delas upp på lika många delar som antalet delägare (11:1 2 st FBL), alltså borde den ha delats upp på tre delar i ert fall. Jag kommer ändå att förklara vad det är som gäller vid det fall det är en fastighetsklyvning som har skett i ert fall.
Om en fastighetsklyvning är det ni har genomgått för att göra om den större fastigheten till nio mindre fastigheter så behöver ni som huvudregel inte ansöka om lagfart för de nya fastigheterna. Undantaget är ifall det är så att klyvningen har gjorts på grund av ett köp av en andel i en fastighet, vilket inte verkar vara fallet för er utifrån din frågeställning. Således behöver ni inte göra någonting för att vara ägare till de fastigheter som tilldelats vardera person av er syskon under denna fastighetsklyvning. Vem som har fått vilka fastigheter skall framgå av beslutet som lantmäteriet har tagit.
Ifall ni har ansökt om styckning av den större fastigheten och har fått det beviljat:
Ifall ni först har övertagit ägandet av de nio fastigheterna gemensamt som syskon så behöver ni till att börja med ansöka om lagfart tillsammans för alla nio fastigheter. Det skall göras inom tre månader ifrån det att fångeshandlingen som ert förvärv grundas på upprättades. Fångeshandlingen är t.ex. köpehandlingen ifall ni köpt fastigheterna och gåvobrevet/en ifall övertagandet skett genom gåva. Ifall ni redan har lagfart gemensamt på de nio fastigheterna är detta ingenting ni behöver tänka på.
När ni sedan har ändrat ägandeförhållandena så att ni äger tre fastigheter vardera så behöver varje person återigen ansöka om lagfart för de tre fastigheter som den personen övertagit ägandet av, även då skall det ske inom tre månader efter att t.ex. gåvobrevet upprättades (20:1-2 JB).
För att ansöka om lagfart skall ni skicka in en ansökan till lantmäteriet, antingen online eller via deras blankett. Ansökan måste uppfylla följande krav:
-Till den ansökan skall köpehandlingen eller gåvobrevet (fångeshandlingen) ges in och eventuella andra handlingar som behövs för att bestyrka att just du äger den fastigheten som du söker lagfart på (20:5 JB).
- Fångeshandlingen måste vara skriftligen undertecknad av parterna, annars är det inte giltigt. Viktigt att veta är att elektronisk signering via till exempel BankID inte är godkänt som signering.
-Ifall ni ansöker om lagfart elektroniskt måste en bestyrkt elektronisk kopia av fångeshandlingen bifogas ansökan. En bestyrkt kopia innebär att ni lovar att handlingen är exakt som originalet och att ingenting har förändrats när den kopierades.
-Ni måste skicka in en ansökan för varje enskild överlåtelse, alltså nio stycken i ert fall. Detta gäller även ifall fastigheten överlåts vidare inom tre månader med oförändrade villkor.
-Här kan du läsa mer om ansökan av lagfart hos lantmäteriet.
Mina rekommendationer till dig:
-Jag rekommenderar att ni syskon gemensamt sätter er ned och pratar igenom den information du har fått av mig i detta svaret för att komma överens om ifall er önskan är att överlåtelserna av fastigheterna skall räknas som gåva eller köp/försäljning rent skatterättsligt.
-Efter att ni har kommit överens om hur ni önskar att det skall räknas skatterättsligt så rekommenderar jag er att kontakta skatteverket för ytterligare rådgivning kring hur ni bör göra för att er önskan skall kunna uppfyllas.
-Ifall ni inte får tillräcklig hjälp från skatteverket så rekommenderar jag er att anlita en jurist eller advokat som är expert på skattefrågor för att göra en djupare utredning än vad vi kan erbjuda inom ramen för expressrådgivningen, så att ni kan få ytterligare råd i hur ni bör agera.
-Ifall ni vill läsa på mer om hur ni ansöker om lagfart så kan ni göra det här.
-Ifall ni vill läsa på mer om hur skatteverket ser på överlåtelser så kan ni göra det här.
Avslutande ord:
Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga, ifall det dyker upp några följdfrågor är du varmt välkommen att kontakta mig på elin.englund@lawline.se.
Jag önskar dig och dina syskon stort lycka till med era fastigheter!
Med vänliga hälsningar,
