Hur kan jag ta tillvara mina och min brors intressen när han är dement och vi samäger en bostadsrätt som kräver en del utlägg och som i slutändan skulle behöva säljas?
Hej! Jag äger en bostadsrätt tillsammans med min bror, det är han som bor i bostaden. Nu har han ett antal sjukdomar plus att han är dement. En skada har uppkommit i bostaden genom olyckshändelse så min bror bor nu på hotell där han får sina hemtjänstbesök. Vet att han kommer att vägra vårdboende men i det här skicket kan det inte fungera att komma tillbaka till bostaden. För mig blir det nödvändigt att ta ett banklån för att bekosta avgiften för bostadsrätten innan den blir såld. Min bror står för avgiften nu eftersom det är han som är folkbokförd där , jag bor på annan adress. När han kommer in på ett boende så räcker inte hans pengar till både det och betala avgiften tills den blir såld.
Fråga num 1: Förstår att jag som delägare måste betala halva avgiften och nu till försäljningen är klar hela, men kan jag då begära tillbaka hans del av avgiften när vi har sålt?
Fråga num 2 : jag behöver ta ett banklån för att täcka självrisk till försäkringsbolaget som nu utför renoveringen, plus till avgiften, då behöver jag ha bostaden som säkerhet för lånet och nu när min bror är Dement så får han väl inte underteckna att han går med på det? Förstår att han måste godkänna då han är äger halva bostaden.
Fråga num 3 : om min dementa bror vägrar gå med på en försäljning av bostadsrätten hur går jag då till väga då jag inte får hyra ut till någon annan och inte har ekonomin att själv betala hela avgiften?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Du ställer tre frågor och jag besvarar dem i tur och ordning.
Fråga 1: återkravet
När det gäller samägande och kostnader för det som samägs är huvudregeln att alla delägare ska vara med och betala (15 § samäganderättslagen (SamL)), men mellan delägarna kan andra överenskommelser träffas. Den situation du beskriver uppfattar jag som att du och din bror överenskommit att du inte tidigare skulle vara med och betala för avgiften. En sådan uppgörelse är förstås giltig er emellan. Nu har dock er situation förändrats i och med att din bror blivit sjuk och då har ni ett gemensamt åtagande gentemot bostadsrättsföreningen att betala avgiften. Här är det helt riktigt som du skriver att du kommer vara tvungen att betala avgiften, både din och din brors del. Det gäller även självrisken för renoveringen.
För kostnader för förvaltningen av samägd egendom är huvudregeln då den att varje delägare är skyldig att vara med och betala. Det innebär därmed också att du kan kräva tillbaka den del av avgiften och självrisken som din bror skulle betala.
Nu är eran situation lite mer komplex då du tidigare inte varit med och betalat alls, men så länge du kan visa att det varit överenskommet mellan er så bör du inte bli betalansvarig för din del bakåt i tiden. Det kan rentav vara så att du har möjlighet att kräva att han återbetalar hela avgiften om du kan visa att ni har en bindande överenskommelse om att din bror ska stå för kostnaden för bostadsrätten även under nuvarande förhållanden. Om det blir tvist om den saken ligger dock bevisbördan på dig, så då hänger det på att du har någon form av dokumentation som styrker dina påståenden.
Fråga 2: belåna bostadsrätten
När det gäller frågan om de lån du skulle behöva ta för självrisk och avgift gör du några helt korrekta iakttagelser och jag ska utveckla det ytterligare. När en person blir psykiskt sjuk kan hen tappa sin rätt att företräda sig själv vid t. ex. undertecknandet av avtal. För att det ska ske behöver sjukdomen vara någorlunda allvarlig, men så kan vara fallet även vid allvarligare demens. När det gäller samägd egendom finns dock en undantagsregel för just er typ av situation, dvs. när det uppstår någon form av akut läge och vissa åtgärder behöver vidtas för egendomens räkning (2 § SamL). Följden av den regeln är att en delägare har rätt att vidta sådana åtgärder som är nödvändiga och akuta för att bevara egendomen, såväl fysiskt som ekonomiskt eller rättsligt. Utifrån det du skriver bedömer jag därför att du skulle kunna ha rätt att belåna bostadsrätten, trots att din bror inte kan medverka till detta.
Frågan är då vilka krav en bank kan komma att ställa för att bevilja ett lån. För den situation att banken är tveksam skulle det kunna vara en bra idé att se om du kan styrka din brors inskränkta möjligheter att ta tillvara sina och era intressen just nu. Det skulle kanske kunna handla om ett läkarintyg på hans demens eller en bekräftelse från hotellet eller hemtjänsten om hans nuvarande vistelse och tillstånd.
Fråga 3: försäljningsfrågan
Som jag nämnde ovan kan du ensam kan ha rätt att vidta vissa åtgärder för att skydda era intressen när det gäller bostadsrätten. Jag skulle dock säga att det är ytterst tveksamt om den rätten sträcker sig så långt som till en försäljning av bostadsrätten. Däremot är det som huvudregel så med samägd egendom, att varje delägare har rätt kräva en försäljning av egendomen om ägarna inte kan komma överens (6 § SamL). Det görs genom att en ansökan hos Tingsrätten. Även enligt den regeln finns det dock undantag, om någon av delägarna kan visa "synnerliga skäl" för att en försäljning inte ska ske. Var gränsen för "synnerliga skäl" går är omöjligt att med säkerhet säga innan saken prövas av en tingsrätt, men att din bror i och för sig har en jobbig situation betyder inte per automatik att han kommer få anstånd med försäljningen. Med tanke på hans tillstånd kommer sannolikt den gode man som kommer utses för att ordna med försäljningen kommer behöva ta ställning till hans sjukdom och förmåga att företräda sig själv. Det förtar inte din principiella rätt att kräva försäljning.
God man eller förvaltare
Det som jag dock uppfattar som centralt i ert fall är just att din bror eventuellt inte kan företräda sig själv på grund av sin demens. Förutom att han då eventuellt inte med bindande verkan kan ta upp lån med bostadsrätten som säkerhet kan det förstås också innebära att han inte kan ställning till försäljningsfrågan. Det kan vara så att han i så fall behöver en god man (11 kap. 4 § föräldrabalken). En sådan får dock inte utses utan hans samtycke och skulle han motsätta sig det men det är uppenbart att han inte kan ta hand om sig själv och sin situation, måste i så fall en förvaltare utses. Skulle han ha en förvaltare skulle du ha möjlighet att tillsammans med denne fatta de beslut som är nödvändiga för att ta tillvara era gemensamma intressen. Att utse en god man eller förvaltare är dock en process som kräver en viss tid, därför föreslår jag följande handlingsplan:
Steg 1. Börja med att prata med din bror om att ordna med en god man för honom. Går han inte med på det kanske du bör dra igång en process med en förvaltare för hans del.
Steg 2. Gå till banken och be att få belåna bostadsrätten med endast dig som sökande.
Steg 3. Ansök hos tingsrätten om en försäljning enligt samäganderättslagen.
Sen är det helt klart så att det kommer ta en viss tid att få igenom några av stegen ovan, så det viktigaste för din del är nog att se till att få lånet så de omedelbara kostnaderna kommer under kontroll.
Hoppas det var svar på dina frågor.
Med vänlig hälsning
