Hur kan jag svara en person som försöker dra sig ur ett avtal?
Min dotters pojkvän kommer att studera en termin i Singapore nu i höst, han är utbytesstudent från Lund där han pluggar ekonomi. Han har fixat boende tillsammans med fyra andra killar genom airbnb, han står för kontraktet men på airbnb kan man bjuda in andra boende vilket samtliga fem tackat ja till, alla fem har även betalat deposition på en månadshyra (ca 7000kr/pers), det finns även dokumenterat via sms där samtliga tackat ja till upplägget. Nu hoppar en kille av i sista stund, och hävdar att han inte ska betala något, han hävdar att han inte ingått något avtal och därmed inte behöver betala och han sätter sina "kompisar" i skiten med en dyrare hyra. I mina ögon är han bunden till detta genom att han betalat deposition och att han accepterat via sms, är det så? Hur formulera ett bra och hållbart svar till killen som brutit avtalet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad är problemet?
Några personer har ingått ett hyresavtal. Samtliga har accepterat avtalet och betalar deposition. En av dom väljer att hoppa av och påstår att inget avtal har ingåtts. Frågan gäller om ett avtal har ingåtts samt hur man kan svara personen som har hoppat av överenskommelsen.
Utredning
Att ingå avtal
Hyresavtal regleras i 12 kap jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det (12 kap. 2 § 3 st JB). Det finns dock inga formkrav för hyresavtal. Även om det är tillåtet med muntiga avtal är det dock ur bevissynpunkt bra om avtalet är skriftligt (Det är då lättare att utreda vem som är motpart, vilka villkor som gäller och omfattningen av lägenheten och tillhörande utrymmen). Och så är det för alla formlösa avtal. Det råder avtalsfrihet vilket innebär att man får ingå avtal om man vill och med det innehåll som man vill. För att ett avtal ska slutas mellan två parter krävs dels ett anbud, dels en accept (1 § avtalslagen, AvtL). Avtal kan slutas skriftligen och muntligen. Muntliga avtal är lika bindande som skriftliga avtal. Dock är det ur bevishänseende till fördel om avtal sluts skriftligen och med undertecknande av båda parterna. Varför det är att föredra skriftliga avtal är för att i eventuella framtida konflikter kunna visa på vad parterna kommit överens om. När anbud och accept har utbytts gäller en grundläggande regel inom avtalsrätten: Pacta sunt servanda. Det är latin och innebär att avtal ska hållas. Det är en regel som talar om att avtal är juridiskt bindande. Avtalsbundenheten är en grundläggande princip som innebär att en part som ingått ett avtal är skyldig att fullgöra sina skyldigheter i enlighet med avtalsinnehållet. Detta framgår av avtalslagen som anger att anbud om slutande av avtal och svar å sådant anbud vare bindande för den som avgivit anbudet eller svaret. I det aktuella fallet kan du argumentera för att personen har givit en accept både i form av att hen har tackat ja samt skickat in en deposition.
Ev. ändrade förhållanden
Det kan hända att någon av parterna vill säga upp ett avtal i förtid på grund av ändrade förhållanden. Om hyresavtalet uttryckligen föreskriver eller tolkas så, att det inte kan sägas upp i förtid, finns möjlighet till jämkning enligt 36 § AvtL. Om det saknas en bestämmelse om uppsägning i förtid finns starka skäl för att tillåta förtida uppsägning på grund av ändrade förhållanden.
Om det därutöver skulle bli aktuellt finns bestämmelser om uppsägning av hyresavtal i den ovan nämnda hyreslagen. Jag rekommenderar även att ni läser igenom hyresavtalet för att se om det finns någon bestämmelse där som kan hjälpa er i den aktuella situationen.
Hoppas mitt svar har varit till vägledning. Har du fler frågor och funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa till oss på Lawline.
Vänligen,
