Hur kan jag bli av med en hyresgäst som inte följer hyresavtalet

Question

Hej,

Jag har en hyresgäst som hyr min bostadsrättslägenhet i andra hand.

han har fått hyra lägenheten pga sälj och vägrar hålla visningar som planerat skyller på att han är sjuk o så.

Jag har nu sagt upp honom och det löper ut 31/5 alltså kalendermånad och 2 månaders uppsägningstid som det står i våran kontrakt. Han jävlas jätte mycket med mig så nu har han inte betalat hyran i tid (25mars). I kontraktet står det att om hyran inte betalas i tid 7 dagar vid två eller tre gånger så har hyresvärden rätt att säga upp kontraktet med omedelbar verkan.

Han har varit sen en gång, nu kommer han vara sen igen. får jag då gå in byta cylinder lås på lägenheten efter att jag skickat 2 påminnelser till honom i brevlådan? tänker inte gå in när han är där men när ingen e hemma den 8 dagen han är sen me hyran då tänkte jag gå in byta cylinder på låset. Det är min lägenhet och så skickar jag en skriftligt uppsägning till som är pga han haft 2 obetalda hyror

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Så som jag tolkar din fråga så har du hyrt ut din bostadsrätt till en hyresgäst med vissa uppställda krav för att få bo där, vid sidan om hyran. I erat hyreskontrakt har ni avtalat om avtalets förverkande vid två försenade hyresbetalningar. Hen har varit sen med betalning en gång, och du undrar vad du kan göra för att avhysa honom ifall han är sen en andra gång.

Eftersom detta är ett hyresförhållande så är jordabalkens 12 kapitel tillämplig på din fråga (12 kap 1 § JB). Beroende på ifall du hyr ut flera lägenheter än denna eller inte så blir också lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Det framgår inte av din fråga huruvida det rör sig om ett tidsbestämt avtal eller ett avtal på obestämd tid. Beroende på vilken av dessa som är för handen så är den normala uppsägningstiden nämligen annorlunda. För avtal på obestämd tid är är det tidigaste man kan säga upp någon vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap 4 § JB). För tidsbestämda avtal varierar det beroende på hur länge hyrestiden varat. Denna regel kan dock ändras till hyresgästens förmån, alltså kan man avtala om längre uppsägningstid men inte kortare. Om du endast hyr ut din privatbostad i detta fall så tillämpas 3 § i lagen om uthyrning av egen bostad. I detta fall gäller att avtalet tidigast kan upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägning både vid obestämda tidsavtal och om man vill säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid. Enligt 2 § i denna lag så kan inte hyresvillkor avtalas till hyresgästens nackdel i relation till vad som står i lagen, vilket gör att en kortare uppsägningstid än detta inte är möjligt. Alltså, om du säger upp avtalet den 12 mars så räknar man att det tidigast upphör att gälla den 30 juni.

I 12 kap 42 § JB hittar vi regler om förverkandet av en hyresgäst, vilket är vad du vill göra här. Det finns nämligen några grunder för vilka hyresvärden kan säga upp avtalet i förtid, utan att iaktta uppsägningstiden. De punkter i paragrafen som kan bli relevanta för din del är 1) om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och 2) om hyresgästen åsidosätter en avtalsenligt skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt lagen och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs.

1) Hyresgästens dröjsmål med betalning

Denna förverkandegrund kan läkas enligt 12 kap 43 § JB ifall hyresgästen betalar hyran innan du har sagt upp hyresavtalet. Även om du har avslutat hyresavtalet innan hyresgästen betalat in hyran så kan bristen läkas genom att hyresgästen betalar hyran inom tre veckor från att denne meddelas om att den kan få tillbaka lägenheten genom att betala hyran samt att meddelande om uppsägning och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i kommunen där lägenheten är belägen (12 kap 44 § JB). Om du vill säga upp avtalet på denna grund måste du alltså meddela hyresgästen att så skett skriftligen, samt meddela att att bristen kan läkas genom att betala hyran inom tre veckor. Du måste också kontakta socialnämnden i kommunen. Under dessa tre veckor får du inte avhysa hyresgästen (12 kap. 44 § tredje stycket JB). Det ska även poängteras att ni avtalat om att två hyror ska vara sena för att kunna grunda uppsägning, och eftersom detta är till hyresgästens fördel så gäller denna del av avtalet.

2) hyresgästens åsidosättande av avtalsenligt skyldighet

Ett krav för att ett sådant åsidosättande av avtalsenlig skyldighet ska kunna grunda en förtida uppsägning är att det är av synnerlig vikt för hyresvärden att förpliktelsen fullföljs. Detta berör alltså ett område där det står parterna fritt att avtala utanför jordabalkens regler om förhållanden som ska uppfyllas inom ramen för hyreskontraktet. Har ni avtalat om att hyresgästen ska sköta visningar av lägenheten så kan detta vara något du kan åberopa för att försöka få hyresavtalet förverkat. Jag kan tyvärr inte uttala mig angående ifall det skulle räcka för att vara av "synnerlig" vikt dock.

Avhysningen:

En avhysning av en hyresgäst är inte något som du själv kan göra genom att t.ex. byta lås och stänga ute hyresgästen från lägenheten när det finns ett pågående hyresavtal. Om någon av förverkandegrunderna som jag nämnt ovan föreligger så ska du meddela hyresgästen om detta och säga upp avtalet, med beaktande av de åtgärder och tidsfrister jag nämnt ovan. Ifall hyresgästen sedan inte självmant lämnar lägenheten så kan du ansöka hos kronofogdemyndigheten om att få hjälp med avhysning. Vad jag rekommenderar dig att göra är följande:

Vänta tills en förverkandegrund föreligger Meddela hyresgästen genom rekommenderat brev att du säger upp avtalet på grund av förverkandegrunden. Om det är obetalda hyror du lägger som grund måste du meddela att bristen kan läkas genom att hyresgästen betalar in hyran inom 3 veckor samt du måste kontakta socialnämnden. Om det avser obetalda hyror → vänta två dagar tills treveckorsperioden gått utAnsök hos kronofogdemyndigheten om avhysning

Det ska slutligen nämnas att tvisten även kan hänskjutas till hyresnämnden ifall hyresgästen motsätter sig uppsägningen.

Hoppas detta besvarade din fråga!

MVH,