Hur kan en lokalhyresgäst vräkas vid obetald hyra?
Hej!
Jag har en lokal som jag hyrt ut till en som bedriver biltvätt verksamhet i, hyresgästen har inte betalt hyra sedan början av 2019 Min fråga är hur kan jag vräka honom snabbast? Han jobbar där dagligen och säger att han inte har rådd att betala hyran trots att det går väldigt bra honom. Hur får jag bort honom? vad har han för rättigheter?
Hälsningar
Lawline svarar
Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur en hyresvärd kan få till en vräkning när hyresgästen inte betalar hyran i tid, samt hur detta kan göras så snabbt som möjligt. De regler som är relevanta i ditt fall kan hittas i 12 kapitlet jordabalken (JB), som ofta benämns som hyreslagen. Du nämner att frågan rör hyra av en lokal, det är därför detta jag kommer att utgå från när jag besvarar din fråga. Om det hade varit fråga om en bostadslägenhet hade bestämmelserna skiljt sig åt något. I svaret utgår jag även från att det är en privatperson som hyr din lokal och inte ett företag.
Detta säger hyreslagen om hyresrättens förverkande
Som huvudregel gäller en uppsägningstid på nio månader för uppsägning av hyresavtal gällande en lokal (12 kap. 4 § JB). Det finns dock situationer då hyresrätten anses förverkad och hyresvärden blir berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid (12 kap. 42 § första stycket JB). Att ett hyresförhållande ska upphöra i förtid innebär att det ska upphöra omedelbart (12 kap. 6 § JB). En sådan orsak som kan leda till att hyresförhållandet upphör i förtid när det gäller en lokal, är att hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen (12 kap. 42 § första stycket andra punkten). Vid en sådan situation har alltså hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart. Observera att en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat i mer än tre månader i följd (12 kap. 8 § JB). En sådan uppsägning kan av värden fullföljas med en ansökan om avhysning.
Så går en avhysning/vräkning till
Med avhysning/vräkning avses en förpliktelse för tidigare ägare eller nyttjanderättshavare att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § utsökningsbalken (UB)). Om hyresvärden anser att hyresgästen uppfyller kraven för en avhysning/vräkning ska hyresvärden kontakta kronofogdemyndigheten (KFM) som hanterar vräkningsärenden. En ansökning om avhysning/vräkning räknas som en uppsägning av hyresförhållandet (12 kap. 8 § sjätte stycket JB). Hyresvärden ansöker då om ett betalningsföreläggande, vilket är bevis på att ett vräkningskrav har tagits in och att en vräkningsprocess kan inledas vid godkännande. Efter denna ansökan är gjord kommer hyresgästen att få hem ett så kallat delgivningskvitto som ska godkännas och skrivas under av hyresgästen för att en vräkningsprocess ska kunna påbörjas. Detta brev ska sedan skickas tillbaka och i brevet kan det stå hur lång tid man har på sig att flytta ut, vilket kan variera mellan olika fall. Hyresgästen kan även bestrida kravet genom att överklaga. Det bör nämnas att avhysning/vräkning är ett tvångsförfarande och att detta oftast aktualiseras i situationer då en hyresgäst vägrar att självmant flytta ut.
Om rättelse
Hyresgästen har dock en möjlighet att vidta rättelse, och kan då inte bli avhyst. Om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen inte har betalt hyran i tid, men hyresgästen vidtar rättelse (dvs betalar hyran som denne är skyldig) innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 § JB). Om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen inte har betalt hyran i tid och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte skiljas från lägenheten om hyran betalas inom två veckor från det att hyresgästen blivit underrättad om att hen genom att betala hyran får tillbaka hyresrätten (12 kap. 44 § JB).
Sammanfattning
En hyresvärd kan i ett antal situationer bli berättigad att säga upp ett hyresavtal omedelbart. En sådan situation är om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. En uppsägning av hyresvärden kan fullföljas med en ansökan om avhysning/vräkning, vilket görs hos KFM som även hanterar vräkningsärendet. Om hyresgästen betalar den obetalda hyran innan hyresvärden har sagt upp avtalet får hyresgästen inte skiljas från lägenheten. Är det så att hyresvärden har sagt upp avtalet kommer hyresgästen att ha två veckor på sig att betala hyran från det att hen blivit underrättad om att det är möjligt att vidta sådan rättelse. Om hyran betalas inom dessa två veckor får hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden.
Jag hoppas att detta var till hjälp och om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt!
Med Vänliga Hälsningar,
