Hur kan avgift krävas av en delägare i samfällighet?

Question

Vi är en samfällighet som har problem med att få in tomtavgift. Enligt Lantmäteriet äger ett företag som gick i konkurs tomten. Men det finns ett köpebrev på en person som köpt tomten på auktionen 1998. Personen ifråga vägrar betala säger att han inte äger tomten.

Hur löser vi problemet?

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!

Jag utgår från att samfälligheten är av sådan typ som omfattas av 1 § lagen om förvaltning av samfälligheter (samfällighetslagen). När du nämner "tomtavgift" tolkar jag det som den avgift som varje delägare av samfälligheten ska betala för underhållet av den fasta egendomen som ägs gemensamt.

En delägarfastighet är en fastighet som innehar en andel i samfälligheten. Delägare är ägaren av delägarfastigheten (jämför 1 § andra stycket samfällighetslagen). Avgiften krävs som du nämnt från en ägare till en av delägarfastigheterna. Jag kallar denna delägarfastighet för "X". Den rätta ägaren till delägarfastighet X verkar däremot inte vara fastlagd. För att lösa ditt problem kan frågan delas upp i två steg:

- Vem är rätt ägare till delägarfastigheten X?

- Hur kan avgiften krävas av ägaren till delägarfastigheten X?

Köp av fast egendom

Vid köp av fastighet vid exekutiv försäljning gäller de vanliga kraven för hur avtalet för köp av fast egendom ska utformas (se 4 kap. 1 § jordabalken (JB)). Om formkraven uppfylls sker omedelbart ett civilrättsligt giltigt köp av fastigheten. Köparen är därmed ny ägare till fastigheten. När köp av fast egendom genomförs är det vanligt att använda sig av två avtal som omfattar överlåtelsen av fastigheten. Dessa avtal kan ha namnen "köpekontrakt" och "köpebrev". Om det efter slutande av köpekontraktet upprättas ett köpebrev gäller formkraven även för detta avtal (4 kap. 2 § JB). Om det redan i köpekontraktet tas upp att köpebrev ska upprättas så innebär det att köpet kan återgå om inte hela köpeskillingen betalas (4 kap. 5 § JB).

Efter att köparen fått rätten att äga fastigheten ska denna person söka lagfart (20 kap. 1–3 § JB). Inskrivningen av lagfarten görs i fastighetsregistrets inskrivningsdel och ärendet handläggs av Lantmäterimyndigheten (19 kap. 1–3 § JB).

Avgift för delägarskap i samfällighet

En samfällighet kan förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning) (4 § samfällighetslagen). För delägarförvaltning ska beslut tas gemensamt (6 § samfällighetslagen). Om delägarna inte kan komma överens finns en möjlighet att hålla ett delägarsammanträde. Vid ett sådant sammanträde kan ett majoritetsbeslut få igenom ett avgörande av en förvaltningsfråga. Lantmäterimyndigheten eller någon person som myndigheten utser håller i sammanträdet (7 § samfällighetslagen). Inför ett sådant sammanträde utreds vilka som är delägare (8 § samfällighetslagen). Alla delägare ska kallas till sammanträdet. Detta gäller även för personer som det är osäkert om de är delägare. Om okända delägare antas finnas ska även dessa personer kallas till sammanträdet (9 § första stycket samfällighetslagen).

För en samfällighetsförening gäller det att avgift för samfälligheten kan krävas ut av medlemmarna om inte föreningens behov av pengar täcks på annat sätt (40 § samfällighetslagen). En samfällighetsförening ska ha stadgar (25–26 § samfällighetslagen). Om inte annat bestäms i stadgarna ska avgiften tas ur medlemmarna i föreningen genom att vid föreningsstämma lägga fram en debiteringslängd (42 § första stycket samfällighetslagen). Debiteringslängden omfattar det belopp som avgiften utgår till, vad varje medlem ska betala, samt när betalning skall ske (42 § andra stycket samfällighetslagen). Den debiteringslängd som tagits fram på föreningsstämma utgör exekutionstitel (46 § andra stycket samfällighetslagen). Det innebär att om inte en medlem betalar rätt belopp i rätt tid kan betalningen genomföras av Kronofogden (1 kap. 1 och 3 § samt 3 kap. 1 § första stycket punkt sju utsökningsbalken (UB)). En medlem i föreningen ska ersätta den skada som denna person orsakar föreningen, en medlem eller en tredje man (54 § samfällighetslagen).

Vad som gäller i din situation

För att ta reda på vem som är rätt ägare till delägarfastigheten X är min rekommendation att börja med att kontrollera vem som senast sökt lagfart på fastigheten. Observera dock att en lagfart inte garanterar att personen som står bakom ansökan civilrättsligt är den rätta ägaren till fastigheten. En övergång av rätten att äga fastigheten sker omedelbart efter att ett formenligt avtal om köp av fastigheten slutits av köparen och säljaren. Den civilrättsligt rätta ägaren till fastigheten är därför den person som senast gjort ett giltigt köp av fastigheten. Lagfarten ska sökas av en köpare men Lantmäterimyndigheten utför inga egna kontroller så att lagfart faktiskt söks efter att ett köp av fastigheten blivit giltigt. Detta innebär att det finns en risk att flera civilrättsligt giltiga köp av fastigheten ägt rum mellan 1998 och idag utan att lagfart har sökts.

Jag är för övrigt inte säker på huruvida begreppet "ägare" av delägarfastigheten X ska definieras enligt det civilrättsliga begreppet eller efter den som senast sökt lagfart på fastigheten (jämför 1 § andra stycket samfällighetslagen). Anledning till att jag tar upp detta är för att det kan påverka vem som blir rätt person att kräva avgiften av. Troligtvis avses med "ägare" i detta avseende det civilrättsliga begreppet av ägare till delägarfastigheten X. Det vill säga den person som senast gjort ett giltigt köp av delägarfastigheten X. Andelen i samfälligheten är inte knuten till en viss person vilket innebär att ett giltigt köp av delägarfastigheten också medför att den nya ägaren av fastigheten automatiskt tar över delägarskapet i samfälligheten. Information om lagfarten till delägarfastigheten X kan trots detta vara en bra utgångspunkt för att inleda sökandet efter en eventuellt civilrättsligt annan ägare. Att söka efter lagfart på en viss fastighet kan du göra på Lantmäterimyndighetens hemsida.

Hjälper inte lagfarten dig föreslår jag att du pratar med personen som köpte fastigheten på auktionen 1998. Äger denna person inte fastigheten kan hen visa det genom att uppvisa ett ogiltigt köpekontrakt och köpebrev. Är köpet giltigt behöver personen visa att fastigheten sålts vidare. Fråga i så fall efter kopian på denna köpehandling (köpekontrakt och/eller köpebrev). Genom denna väg kan du ta reda på hela kedjan av överlåtelser av fastigheten som kan tänkas ha ägt rum mellan 1998 och 2022.

Gällande att driva in avgiften föreslår jag att du vänder dig till Lantmäterimyndigheten om samfälligheten förvaltas av delägarna själva. Begär att ett delägarsammanträde önskas. Om samfälligheten förvaltas med en förening ska Kronofogden kontaktas så att avgiften (skulden) kan drivas in.

Med vänlig hälsning,