Hur gör jag om jag inte kommer överens med delägare till fastighet?
Jag och min bror ärvde ett hus efter våra föräldrar. Min bror vill / kommer aldrig att bo där. Men vid arvskiftet fråga jag varför han ville ha huset tillsammans med mig blev svaret att han skulle känna pengar på det.
Han vägrar att underhålla eller renovera huset så det står och förfaller vi har inget avtal så jag kan inte kräva ersättning om jag lägger pengar på huset. Varje gång jag vill måla eller åtgärda något får jag negativt svar.
Jag upplever det som att han inte var nöjd med sitt arv utan skall ta ut så mycket som möjligt av mig genom att hålla huset som pant i en typ av utpressning. Jag har erbjudit honom samma summa som vi löste ut våran andra broder. Jag upplever detta som bedrägligt beteende eller typ av utpressning vad kan man göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Då du äger ett hus tillsammans med din bror handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Eftersom du skriver att ni inte har något avtal utgår jag från att samäganderättslagen är tillämplig i dess helhet. Jag utgår även från att ni äger halva fastigheten var.
Utgångspunkten är att ni måste vara överens om allt
Som utgångspunkt vid samägande krävs det att ni båda delägare är överens om såväl förfogande som förvaltning av den samägda fastigheten (2 § SamägL). Med förfogande avses att ni måste vara överens om ni t.ex. vill sälja hela fastigheten eller hyra ut den. Med förvaltning avses faktiska åtgärder för fastighetens vård t.ex. att måla om eller åtgärda något.
Det finns dock ett undantag; det får göras undantag från kravet på enighet om en åtgärd är brådskande eller nödvändig. Till nödvändiga och brådskande åtgärder torde räknas åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller hastig värdeförsämring (t.ex. att laga ett läckande tak). Däremot ingår sannolikt inte att måla om fastigheten. Om undantaget är tillämpligt är din bror skyldig att stå för halva kostnaden för den åtgärd du varit tvungen att utföra.
Som delägare i fastigheten kan du begära tvångsförsäljning av fastigheten
Kan du och din bror inte komma överens om fastighetens vård och han inte låter dig köpa ut honom finns det en möjlighet för dig att begära tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Din bror kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om du eller din bror begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på din begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill du köpa ut din bror och behålla fastigheten kan du således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om du och din bror är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning för dig är att det ger dig möjlighet att köpa ut din bror även om ni inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas. Nu har jag ingen uppfattning om priset på fastigheten ni samäger, men det kan ju vara så att priset blir lägre än vad du erbjudit honom (likväl som det kan bli högre).
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att du inte lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.
Sammanfattning
Du och din bror kan ska som utgångspunkt vara eniga i allt som rör fastigheten ni samäger. Undantagsvis kan du få göra renoveringar om det finns risk att fastigheten förstörs eller hastigt sjunker i värde. Normalt underhåll räknas däremot inte in i undantaget.
Kan ni inte komma överens har du möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. Jag kan varmt rekommendera att du bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline! Någon av våra jurister kan granska ditt ärende närmre och även hjälpa dig att ansöka om tvångsförsäljning om det är den åtgärd som bedöms lämpligast.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
