Hur gör jag för att mitt ex ska köpa ut mig ur en fastighet?
Äger en fastighet med mitt x.Nu vill jag inte längre ha kvar min del och vill att han köper ut mig.Hur ska det gå till?Jag är nöjd om jag får ut taxeringsvärdet eftersom våra barn ärver stället ,är det rimligt.?Det är en Fäbodvall med gamla timmerhus.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Då du äger ett hus tillsammans med ditt ex handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Min utgångspunkt är att ni inte avtalat något om huset i samband med separationen utan att samäganderättslagen är tillämplig i sin helhet. Av din fråga framkommer inte att ni avtalat bort lagen tidigare, varför jag kommer att utgå från att den kan användas.
Ditt ex kan köpa ut dig till det pris ni kommer överens om
Som jag tolkar din fråga vill du att ditt ex köper ut dig. Det finns en avtalsfrihet vilket innebär att om du och ditt ex är överens kan han köpa ut dig till det pris ni kommer överens om. Om du föreslår taxeringsvärdet och han accepterar det finns det inget som hindrar er från det.
Betänk dock att det inte är säkert att barnen i slutändan ärver fastigheten. När ditt ex köpt ut dig från fastigheten kan han dels sälja den, dels kan han testamentera bort den. Även om man inte kan göra sina barn helt arvlösa har man som testator en förhållandevis stor frihet att testamentera bort egendom.
Som delägare i fastigheten kan du begära tvångsförsäljning av fastigheten
Kan ni inte komma överens om köpeskilling finns det en möjlighet för dig att begära tvångsförsäljning av fastigheten på offentlig auktion.
Du kan som delägare kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Den andre delägaren kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Domstolen kan besluta om ett minimipris
Om du eller ditt exbegär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Rätten utser en god man och delägarna delar på kostnaderna
När rätten beslutar om att fastigheten på din begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger halva fastigheten var så delar ni på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill ditt ex köpa ut dig och behålla fastigheten kan han således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om du och ditt ex är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning för dig är att det ger dig möjlighet att sälja även om ni inte är överens. Du slipper därmed vara tvingad att samäga med någon du inte vill samäga tillsammans med. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ditt ex inte lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.
Sammanfattning och råd
Du och ditt ex kan komma överens om en summa han ska köpa ut dig för. Kan ni inte komma överens har du möjlighet att begära tvångsförsäljning med stöd av samäganderättslagen. Begäran om tvångsförsäljning inges till tingsrätten som kommer att besluta om försäljning och utse en god man. Den gode mannen ombesörjer visning och försäljning av fastigheten. Kostnaderna delas mellan delägarna utifrån deras lott i den. Om någon av parterna begär det kan tingsrätten besluta om ett minimipris för fastigheten, enligt praxis är det taxeringsvärdet. Minimipriset innebär att fastigheten inte kan säljas hur billigt som helst. I undantagsfall kan det beslutas om ett minimipris som är högre än taxeringsvärdet. Om båda delägarna är närvarande vid auktionen gäller ett bud om båda är ense om att anta det. I annat fall gäller högsta budet, så länge det överstiger minimipriset. Under auktionen kan såväl någon av delägarna som andra intressenter lägga bud på fastigheten.
Mitt råd till dig är att försöka enas om ett pris ni båda kan acceptera. Tvångsförsäljning är ett alternativ, dock måste man även beakta eventuella sociala faktorer. Du och ditt ex har som jag förstår det barn ihop, har ni en fungerande relation kan det i vissa fall kännas onödigt att fresta på den genom att begära tvångsförsäljning. Det bästa är självklart om ni kan komma överens om en köpeskilling som känns bra för er båda. Betänk dock, som redogjort för enligt ovan, att ditt ex har möjlighet att sälja fastigheten eller testamentera bort den, vilket gör att det inte är säkert att barnen ärver den.
Om tvångsförsäljning är ett alternativ rekommenderar jag att du anlitar en jurist för ändamålet. Jag kan varmt rekommendera att du bokar tid med någon av våra duktiga jurister hos Lawline! Någon av våra jurister kan granska ditt ärende närmre och även hjälpa dig att ansöka om tvångsförsäljning om det är den åtgärd som bedöms lämpligast.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
