Hur gör jag för att få hyresreducering när det finns brister i min lokal?

2021-03-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Hej, jag hyr en lokal där jag bedriver vårdverksamhet. Efter en läcka i huset har jag nu varit utan toalett i 5,5 månader. Jag har ca 8-10 patienter per dag och har på egen hand lyckats ordna så de har tillåtelse att låna en toalett inne på en butik på samma gata. Det sitter hårt inne för många att gå dit och några har inte velat komma alls under denna tid pga att det inte finns någon toalett. Förutom allt annat det innebär att inte ha tillgång till toalett har det också därför inneburit en del inkomstbortfall. Vad är skäligt att jag får i hyresavdrag av hyresvärden och hur går jag till väga? Till saken hör att jag förmodligen inte ens har rätt att bedriva verksamhet utan toalett då jag är ansluten till landstinget. Det har jag dock inte frågat dem om då jag varit rädd för att bli tvungen att avsluta och helt bli utan inkomster.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Jag vill börja med att beklaga din situation, jag förstår att den är jobbig för dig!

I mitt svar utgår jag från att du och din hyresvärd inte har avtalat specifikt om denna situation och utgår därav ifrån de regler som finns gällande en sådan situation. Om jag har uppfattat situationen fel kan det påverka mitt svar, du får därav gärna mejla mig på elin.englund@lawline.se om jag missuppfattat situationen, så jag kan ge dit ett fullgott svar.

Lag som är relevant för din frågeställning är följande:

-Jordabalken 12 kap. (JB)

Vad kan du som hyresgäst ha rätt till för ersättningar?

Mycket riktigt som du själv säger kan man få hyresavdrag i en situation där du inte kan använda din lokal som vanligt (12:16 ihop med 12:10-12JB ). Om du får ett hyresavdrag gäller det för dom dagar som du inte har kunnat använda din lokal som vanligt. I ditt fall är orsaken till att du inte kan använda din lokal som vanligt att det har varit en läcka i huset, varav jag gissar på att det eventuellt pågår reparationer. I sådana fall är det oftast lättare att få till ett hyresavdrag än i andra fall när man t.ex. klagar på störande grannar eller att det är mögligt.

När en skada på lokalen uppstår finns följande möjligheter för dig som hyr en lokal (12:11 JB):

-Få en skälig sänkning av hyran, oavsett om hyresvärden varit försumlig eller ej.

-Avhjälpa bristen på bekostnad av hyresvärden om den underlåter att efter tillsägelse åtgärda bristen så snart det kan ske.

-Om bristen är av väsentlig betydelse och den inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller om din hyresvärd inte avhjälper bristen så snart det kan ske efter tillsägelse kan du även få säga upp kontraktet.

-Om hyresvärden inte kan visa att bristen inte beror på hans försummelse kan du få skadestånd för t.ex. förlorad inkomst.

Det viktiga är således att ni ber er hyresvärd att åtgärda bristen i er lokal som enligt er fråga verkar bestå av en avsaknad av toalett och eventuellt fler saker som vattenskadan kan ha orsakat. Om ni redan har bett hyresvärden att avhjälpa detta och hen inte har påbörjat reparationer så snart det går kan ni därmed inneha en rätt att själva reparera skadan på hens bekostnad. Om reparationer redan pågår är det dock inte aktuellt, utan då är frågan om ni anser bristen på toalett som så allvarlig att ni hellre säger upp kontraktet och letar en ny lokal. Om det är något du önskar kan det finnas möjlighet till det då toalett ändå bör anses vara en mycket viktig del av en lokal, däremot framgår det av förarbetena att det måste röra sig om "en verkligt avsevärd olägenhet" för att man ska ha rätten att säga upp kontraktet. Utöver det finns det då eventuellt möjlighet för dig att få skadestånd ifall din hyresvärd inte kan excuplera sig som det kallas för, det innebär att hen måste visa på att det inte var hens försummelse som orsakade vattenskadan och därmed bristen i er lokal. Om hyresvärden inte kan göra det kan ni eventuellt utfå ett skadestånd för bland annat inkomstförluster kopplade till bristen. Slutligen finns då rätten till en sänkning av hyran när det föreligger en brist, denna är inte avhängig att din hyresvärd ska ha varit försumlig, utan det bör ges oavsett.

Hur stor hyressänkning kan du få?

Det finns tyvärr inte lagstadgat hur mycket du bör får i hyresavdrag i olika situationer, däremot har hyresgästföreningens jurister tagit fram en lista där man kan se ungefärligt vad man bör kunna begära. Listan är baserad på rättsfall och överenskommelser kring just hyresavdrag, men du kan inte se den som en garanti då varje fall ska bedömas individuellt. Det bör också ha i åtanke att dessa avgöranden gäller bostadslägenheter och inte lokaler, men det bör ändå gå att få en fingervisning kring vad du bör begära från denna lista.

Enligt listan bör du kunna begär ett hyresavdrag på 25% om toalett helt saknas i lokalen och om badrummet är helt obrukbart kan det sträcka sig till 40%. Om du har en toalett som saknas men en som fungerar rör det sig istället om cirka 10%. Dessa procenttal är då så många procent som hyran eventuellt kan sänkas enligt hyresnämndens juristers nyckeltal för hyressänkning av bostadslägenheter.

Det är dock viktigt att komma ihåg som jag tidigare nämnt att du inte kan se listan som ett garanterat svar, utan som en hint om vart du eventuellt kan lägga dina krav och att det slutligen handlar om en bedömning i varje enskilt fall.

Hur du kan gå tillväga för att få dina krav igenom:

I första hand bör du kontakta din hyresvärd om du har krav på t.ex. hyresreducering. I era samtal eller korrespondens bör du hela tiden vara tydlig med att du förbehåller dig rätten till hyresnedsättning och skadestånd ända till dess att problemen har åtgärdats. Om ni inte kan komma överens så finns det fler vägar att gå.

Du kan även välja att istället för att betala hyra till din hyresvärd deponera det beloppet du anser att din hyresvärd är skyldig dig hos länsstyrelsen om du anser att din hyresvärd är skyldig pengar (12:21 JB). Här kan du läsa mer om hur du gör samt vad som krävs för att du ska kunna deponera din hyra, vilket t.ex. är att du anser dig ha rätt till hyresreducering eller skadestånd av din hyresvärd. Om länsstyrelsen godkänner din deponering kommer du behöva ställa ett belopp som säkerhet för de pengar du deponerar där, ifall din hyresvärd skulle anses ha rätt till pengarna och inte du. Om du har deponerat pengar hos länsstyrelsen måste din hyresvärd förhandla med dig eller lämna in en ansökan om stämning till tingsrätten för att kunna få ut sina pengar, varav det kan funka som ett incitament för att komma överens med dig.

Du kan även vända dig till tingsrätten och lämna in en stämningsansökan mot din hyresvärd, detta kan dock bli en kostsam och långdragen process, varav du noga bör fundera på om du har råd med det. Det som kan bli dyrt är dina egna ombudskostnader och om du förlorar så riskerar du att behöva betala din hyresvärds rättegångskostnader utöver dina egna. Här kan du läsa mer om hur du gör en stämningsansökan.

Mina tips till dig:

-Begär en hyresreducering av din hyresvärd

-Försök att förhandla med din hyresvärd direkt för att undvika onödiga utgifter

-Du kan även ansöka om deposition av hyran hos länsstyrelsen

-Slutligen kan du stämma din hyresvärd hos tingsrätten

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga, om det är någonting du funderar kring eller om du önskar hjälp av våra jurister för att förhandla med din hyresvärd eller ta ärendet vidare är du varmt välkommen att mejla mig på elin.englund@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Elin Englund
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (2100)
2021-10-26 Måste en hyresgäst vara mantalsskriven på där den har en hyresrätt (lgh)?
2021-10-11 Bostadsarrende och hus på gemensamt ägd mark
2021-10-05 Måste man fråga grannar innan poolbygge?
2021-10-04 Krav på säkerhetsbeslag eller andra skydd på öppningsbara fönster

Alla besvarade frågor (96609)