Hur går jag tillväga om jag i gåva vill överlåta andelar i min fritidsfastighet och vad bör mottagarna tänka på?
Jag önskar få hjälp av någon med att kunna dela ägandet av mitt sommarställe med våra två döttrar. Jag är svensk medborgare, men skriven i USA och våra två döttrar är amerikanska medborgare. Just nu är jag ensam ägare. Jag är kvar här till den 8:e september. Finns det möjligen någon tid innan dess att tala om detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), inkomstskattelagen (IL) och lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL). Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Steg 1 - Överlåtelse av andel i fast egendom
Såvitt jag förstår vill du i gåva överlåta en tredje del var av sommarstället till dina två döttrar. Vid gåva av fast egendom, dvs. en fastighet, gäller samma regler som vid köp, 4 kap. 29 § JB. För att ett köp av fastigheten ska bli giltigt krävs enligt 4 kap. 1 § 1 st. JB att vissa formkrav är uppfyllda. I den nyss nämnda lagparagrafen sägs att köp av fast egendom sluts genom upprättande av en köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Vidare gäller att handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskilling (i ditt fall gåvans värde) och förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Med andra ord fordras för köpets giltighet 1. Ett skriftligt avtal innehållande parternas underskrifter, 2. Information om priset (gåvans värde) och 3. En av säljaren gjord överlåtelseförklaring. Fastighetsköp är alltså ett s.k. formalavtal och ovanstående motsvarar de minimikrav som gäller för hur en köpehandling ska utformas. Men adress, fastighetsbeteckning och andelens storlek bör naturligtvis också finnas med. Härutöver är det ganska vanligt med dubbla köpehandlingar och då genom bruket av ett köpekontrakt och ett köpebrev. Den senare handlingen upprättas vanligtvis som kvitto på erlagd betalning. Detta är dock inte ett lagstadgat krav. Vidare anges i 4 kap. 8 § 1 st. JB att den som köpt (i det här fallet fått) andel i fastighet utan villkor att andelen ska utbrytas genom fastighetsbildning (exempelvis genom en avstyckning) innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna. Så när överlåtelsen av andelarna är fullbordade kommer du och dina döttrar att bli samägare till sommarstället enligt 1 § SamägL.
Steg 2 - Lagfartsansökan
I 20 kap. 1 § JB anges att den som med äganderätt förvärvat fast egendom, dvs. en fastighet, ska söka inskrivning av förvärvet (lagfart) inom viss tid. Och 2 § i samma kapitel sägs vidare att lagfart ska sökas inom tre månader efter det att fångeshandlingen upprättades. Med fångeshandling menas den skriftlig handling som visar att en överlåtelse har ägt rum, dvs. att äganderätten övergått på någon annan, vilket styrks av köpehandlingen eller gåvobrevet. Skulle lagfart inte sökas inom den föreskrivna tiden får inskrivningsmyndigheten, Lantmäteriet, förelägga förvärvaren (dina döttrar) att vid vite fullgöra lagfartsskyldigheten, 20 kap. 3 § JB. Notera att lagfartsansökan och/eller beviljande av lagfart inte omnämns bland formkraven i 4 kap. 1 § JB. Lagfart är endast en formell registrering i fastighetsregistret som bevisar att man äger en fastighet. Men det föreligger som sagt ändå en skyldighet att alltid söka lagfart som förvärvare.
Övriga aspekter värda att ta i beaktande
Gåvorna kommer inte att utlösa någon beskattning. I 8 kap. 2 § 1 st. IL anges nämligen att förvärv genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria. När det sedan gäller samäganderätten bör följande noteras.
I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas. Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda fritidsfastigheten kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts och att fastighetens förvaltning och eventuella inplanerade åtgärder kräver konsensus, alltså samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken innebär att varje delägare vid samägd egendom besitter en slags vetorätt. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, dvs. akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL. Den sistnämnda bestämmelsen går dock att avtala bort. Men märk väl att du genom att göra dina barn till samägare kommer att ge dem ett bestämmande inflytande över ditt sommarställe.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis behöver alltså överlåtelsen av andelarna i din fritidsfastighet manifesteras i ett gåvobrev vilket görs i enlighet med bestämmelsen i 4 kap. 1 § JB. Därefter ska lagfart sökas, vilket görs för att dina döttrar formellt ska kunna inträda som delägare av fastigheten. Men låt oss ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Vi kan exempelvis vara dig behjälplig vid upprättandet av gåvobrev och/eller annan välbehövlig dokumentation.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig redan imorgon torsdag den 26/8 kl 11.15. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
