Hur går jag tillväga för att sälja samägd ärvd egendom, om inte de andra arvingarna vill sälja?
När min mamma går bort, ärver jag och mina två syskon en sommarstuga och en bostadsrätt. Jag vill då sälja, men mina syskon vill inte det. Hur gör man?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline!
Tillämplig lag
Din fråga handlar om försäljning av en samägd sommarstuga och bostadsrätt. Förutsatt att ni inte avtalat om något annat gäller samäganderättslagen (LoS).
Du kan som delägare i egendomen framtvinga en försäljning
I de allra flesta fallen är delägarna överens om en försäljning, vilket givetvis också alltid är att föredra. Då säljs egendomen med fördel på sedvanligt sätt exv. genom en mäklare, om vi pratar sommarstugor och bostadsrätter.
I den mån delägarna, i det här fallet du och dina två syskon, inte kan komma överens finns det en möjlighet för var och en av er att hos rätten ansöka om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion via god man. Detta förutsätter samtidigt att möjligheten inte avtalats bort er emellan. (6 § första momentet LoS).
Anstånd kan meddelas om någon av dina syskon visar på synnerliga skäl. Ett exempel är att försäljningen skjuts upp på grund av en rådande lågkonjunktur och att det därigenom skulle vara svårt att få ett rimligt pris. Notera att försäljningen bara skjuts upp, inte förhindras helt och hållet (6 § andra momentet LoS).
Du ansöker hos tingsrätten närmast sommarstugan och bostadsrätten (18 § LoS).
Märk väl att det ovannämnda endast gäller en försäljning av sommarstugan och bostadsrätten i sin helhet. Var och en av er är fria att fritt disponera över er egen andel i egendomen. Du kan alltså sälja din andel i sommarstugan och bostadsrätten till en tredje man, utan samtycke från dina syskon. Bäst för er alla vore väl ändå om dina syskon går med på att köpa ut dig.
Ekonomiska aspekter att ha i åtanke vid försäljning på offentlig auktion
För det första kostar det pengar att ansöka om att sommarstugan och bostadsrätten ska säljas på offentlig auktion.
För det andra riskerar försäljningspriset att bli lägre än marknadsvärdet vid försäljning på offentlig auktion, vilket det även tenderar att bli.
Du och dina syskon kan bara ta ställning till bud som inkommer under auktionen. Kan ni komma överens är ni fria att godta ett av buden (12 § första stycket LoS).
Kan ni inte komma överens anses det högsta budet vara antaget, oavsett vad detta är, men det bör rimligtvis inte vara alltför lågt (12 § andra stycket LoS).
För att förhindra ett lågt pris kan någon av er meddela rätten ett minimipris innan den offentliga auktionen förordnas (9 § första stycket LoS).
Vid försäljning genom mäklare är ni aldrig bundna att acceptera ett bud, utan kan fritt välja om sommarstugan och bostadsrätten ska säljas nu eller senare.
För det tredje kan en god man vara förenad med stora kostnader. Vanligtvis utses en advokat för uppdraget och dennes arvode skiljer sig åt beroende på vem man får, om man inte väljer en det vill säga. Notera också att ju längre en försäljning tar, exempelvis genom att det uppsatta minimipriset inte nås, desto mer kommer det att kosta er.
Enligt huvudregeln ska kostnaderna för förvaltning, försäljning och arvode för god man bäras av er alla tre tillsammans (15 § LoS). Noterbart är att ni också får bekosta auktionen, även om någon försäljning inte skulle ske.
Vid anlitandet av en mäklarfirma går det förmodligen att få en mycket bättre uppskattning och överblick över vad de slutliga kostnaderna faktiskt kommer att uppgå till, vilket brukar vara lägre än de för offentliga auktioner.
Ni får inte själva välja försäljningsvillkoren vid offentlig auktion
En annan sak väl värd att tänka på är att det vid försäljning genom mäklare är ni som delägare som bestämmer försäljningsvillkoren, men vid försäljning vid offentlig auktion genom god man är det den gode mannen som bestämmer försäljningsvillkoren (9 § 2st LoS).
Mina råd
Först och främst vill jag uppmana dig att prata med dina syskon om hur du känner och hur du vill göra. Om du redan har gjort det en gång, gör det en gång till efter det här svaret. Det bästa för alla inblandade, om de vill ha kvar sommarstugan och bostadsrätten och du vill sälja, borde vara om de kan köpa ut dig.
I andra hand är en sedvanlig försäljning genom mäklare alltid att föredra. Skulle det första alternativet inte fungera på grund av någon anledning, kan det vara bra att informera dina syskon om att du funderar på att ansöka om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion. Om de inte vet om hur en offentlig auktion fungerar och vad det kan tänkas kosta, kan det vara smart att informera dem om detta. Detta sätt är smidigast och kommer förmodligen att generera mer pengar än vid en försäljning på offentlig auktion.
Först i tredje hand skulle jag råda dig att hos rätten ansöka om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion av anledningar jag nyss nämnt.
Sammanfattning
För att framtvinga en försäljning kan du, mot dina syskons bestridanden, ansöka hos rätten om att få sommarstugan och bostadsrätten sålda på offentlig auktion. Detta gör du vid tingsrätten.
En offentlig auktion är oftast förenad med stora kostnader i jämförelse med försäljning av på sedvanligt sätt genom mäklare.
Noterbart är även att ni vid en offentlig auktion inte själva får bestämma försäljningsvillkoren i annan mån än att meddela rätten ett minimipris för vad sommarstugan och bostadsrätten får säljas för.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
