Hur fungerar röstningen i en samfällighetsförening?
Vi är en by med många jordbruksfastigheter. Där har den gemensamma marken (ex uppgrundningsmark) hanteras på gemensamma byastämmor. Formen är delägarförvaltning och besluten har fattas via konsensusbeslut och har fungerat sedan 1500-talet. Nu ska en tomt säljas och avstyckas av den gemensamma byamarken. Fastighetsägarna i byn är överens om det.
I en angränsande ort finns det 49 tomter som avstyckats på 40-50 talet som som fick med sig 0,001-0,002 procent av då gällande mantal. Vid kontakt med Lantmäteriet hävdar de att vid en försäljning måste ägarna av resp. av tomt skriva under försäljningen för att de ska kunna avstycka tomten. Det har inte varit något problem med tidigare försäljningar.
Lantmäteriets förslag är att vi bildar en samfällighetsförening. Men med det följer andra problem.
Min fråga är om det går att lösa på något annat sätt. Finns någon gräns för storlek på mantal för att påverka beslut ex försäljning.
Vid bildandet av en samfällighetsförning så har som jag har uppfattat det har varje (tomt) en röst vid alla frågor utom ekonomiska. När det gäller ekonomiska frågor ska storleken på mantalet viktas på något sätt när det gäller rösträtt. Hur?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Den lag som reglerar bestämmelserna om såväl delägarförvaltning som samfällighetsförening är lagen om förvaltning av samfälligheter.
När det handlar om delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt (6 §). Kan delägarna inte enas i en fråga om en viss förvaltningsåtgärd ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten eller den som myndigheten förordnar därtill hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning (7 §). Möjligheten är endast till för enstaka förvaltningsfrågor, omständigheter som kan föranleda att föreningsförvaltning anordnas är att samfälligheten med hänsyn till omfattning och beskaffenhet har behov av en permanent förvaltningsorganisation. Jag kan hålla med Lantmäteriet i det råd myndigheten gett er; att ni bör bilda en samfällighetsförening (då det ändå i praktiken kan innebära att en begäran om sammanträde utmynnar i föreningsförvaltning).
Röstningen i samfällighetsföreningar
Utgångspunkten är att en delägare i en samfällighetsförening har en röst, oberoende av om vederbörande äger en eller flera fastigheter, den s.k. huvudtalsmetoden (49 § första stycket, första meningen). När det handlar om ekonomiska frågor kan en delägare begära att röstetalet istället ska beräknas efter fastighetsägarnas andelstal. Frågor som anses ha ekonomisk betydelse är t.ex. frågor om delägarna ska ingå avtal om entreprenader, uppdrag, tjänster, köp, försäljningar och liknande som medför ekonomiska förpliktelser för delägarna. Även ansvarsfrihet för styrelseledamot, godkännande av utgifts- och inkomststat samt fördelning av överskott är exempel på frågor som har ekonomisk betydelse. Rätten till röstning enligt andelstalsmetoden begränsas av att en delägares röstetal inte får överstiga en femtedel (20 %) av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade (49 § första stycket, andra och tredje meningen).
För att åskådliggöra det tydligt för dig kan vi anta att en samfällighetsförening har fem medlemmar, samtliga närvarande vid röstningen, medlemmarna A, B, C, D och E. A äger 15 %, B 10 %, C 10 %, D 10 % och E 55 %. Medlemmarna A till D kommer vid röstning enligt andelstalsmetoden att inneha röster utifrån sin andel, medan E kommer att få färre i och med spärren om 20%. Om spärren inte hade funnits hade E haft 55 röster av 100 möjliga. I och med spärren kan E som högst ha 20 röster (trots sitt ägande om 55 %). Efter en modifiering, med stöd av spärren kommer röstetalet då att bli enligt nedan. Siffrorna inom parentes utgör det egentliga procentuella ägandet, siffran därefter antalet röster varje föreningsmedlem kommer att erhålla och med spärren.
A (15 %) 15 %
B (10 %) 10 %
C (10 %) 10 %
D (10 %) 10 %
E (55 %) 20 %
E kommer i det här exemplet att erhålla 20/65 röster, i stället för 55/100. Om inte spärren hade funnits hade E i princip kunnat driva igenom alla beslut ensam i och med sitt majoritetsägande. Spärren om 20 % hindrar detta och skyddar minoritetsägare till en viss del.
Om något är oklart i frågan, alternativt att du/ni vill anlita en jurist vid Lawlines juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.
Med vänliga hälsningar,
