Hur fungerar panträtt i fast egendom, då fastigheten skänks bort genom gåva?

Question

Hej,

Min mamma äger för tillfället en fastighet, som till viss del är belånad. Om hon skriver över fastigheten på mig som en gåva, men behåller lånet själv (jag tror att detta är möjligt, även om banken ofta föredrar att även lånet skrivs över på mig i så fall), så har jag förstått det som fastigheten fortfarande fungerar som säkerhet för lånet. Med andra ord kan banken i teorin beslagta fastigheten om mamma inte kan betala lånet. Men, hur fungerar det om hon skulle gå bort i framtiden - kan fastigheten även då användas för att reglera skulden som eventuellt kvarstår efter lånet? Och hur fungerar det i samma situation med andra eventualla skulder, som inte är kopplad till fastigheten (t ex en privatlån där fastigheten in använts som säkerhet) - kan tvingas att "använda" fastigheten för att reglera även dessa skulder om hon skulle gå bort?

Tack på förhand.

A

Answer 1

Hej A!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Mina utgångspunkter

Såsom jag förstår din fråga, undrar du dels vad som kan hända om din mor skänker bort en belånad fastighet (d.v.s en fastighet där banken har panträtt) och därefter dör, och dels om fastigheten kan tvingas häfta för andra skulder vid din mammas död.

Jag kommer i mitt svar att utgå ifrån att lånet du pratar om är förenat med panträtt i fastigheten, och att det är detta du menar med att det är belånat.

Panträtt i en fastighet, innebär att fastigheten häftar för den skuld som är förenad med panträtt

Regler om panträtt i fast egendom finns i jordabalken (hädanefter JB).

I 6 kap 3 § JB fastslås panträttens innebörd. Panträtt innebär förenklat att fastigheten häftar för den skuld som är förenad med panträtt i egendomen.

I icke-juridiska termer, innebär detta alltså att om din mamma exempelvis slutar betala lånet, och banken därefter går till Kronofogden för att få skulden indrivet med tvång, så svarar även fastigheten för skulden, fastän din mor inte längre äger fastigheten. Oavsett ägarförhållandena står alltså fastigheten, själva den fasta egendomen i sig, som garant för att skulden betalas, till och med den dag då skulden helt och hållet betalas och panträtten upphör.

En annan sak är att din mor, efter att hon skänkt bort fastigheten, inte längre kan upplåta panträtt i fastigheten; det är alltså bara de redan befintliga panträtterna du behöver oroa dig för (6 kap 1 § JB).

När skulden till vilken panträtten hänför sig har betalats, så upphör som sagt panträtten, och då står inte längre fastigheten som garant för just den skulden.

Om din mor skulle dö, så häftar fortfarande fastigheten för skulden så länge panträtten finns kvar

Om din mamma skulle dö, så kommer hennes skulder och tillgångar att tillfälligt övertas av ett dödsbo. Borgenärerna kommer alltså att i första hand vända sig till dödsboet för att få betalning för sina eventuella skulder på din mor.

Det som är viktigt att veta, är att borgenärens panträtt i fastigheten inte försvinner på grund av att din mamma skulle dö. Precis som ovan, så står alltså fastigheten som garant för att skulden som är förenad med panträtt blir betald. Att din mamma dör påverkar inte detta.

Fastighetsgåvan kan även, om din mor eller hennes dödsbo går i konkurs, återvinnas

Som huvudregel är det självklart inte möjligt för en borgenär att få betalning ur egendom som inte tillhör gäldenären. Panträtten är ett undantag från detta. Om din mor efter gåvan har kvar tillgångar som svarar mot hennes övriga skulder som ej är förenade med panträtt, kan självklart inte fastigheten (som hon ju inte längre äger) tas i anspråk för dessa.

Det finns dock undantag i vissa konkurssituationer, som tar sikte på situationer när gäldenären låtit avhända sig egendom till nackdel för borgenärerna. Reglerna om detta finns i konkurslagen (hädanefter KonkL). Om din mor eller hennes dödsbo efter fastighetsgåvan har mycket dåligt med pengar, kan dessa regler bli relevanta (1 kap 2 § KonkL).

I 3 kap 3 § KonkL fastslås huvudregeln, det vill säga att till konkursen hör enbart gäldenärens egendom, d.v.s vad denne civilrättsligt äger.

4 kap 1 § KonkL klargör dock att det finns undantag. I vissa situationer kan konkursförvaltaren begära återvinning - vilket förenklat innebär, att egendom som gäldenären gjort sig av med "återbärs" till konkursboet, för att borgenärerna skall kunna få sina skulder betalda.

Ett undantag, som är särskilt relevant i er situation, finns i 4 kap 6 § KonkL. Däri stadgas att en gåva, som görs till en närstående tre år före fristdagen (den dag konkursansökan kommer in till tingsrätten), går åter om det inte visas att gäldenären trots gåvan hade tillgångar som uppenbart översteg skulderna. En gåva som gjorts inom 6 månader går alltid åter.

Om din mor efter gåvan inte skulle ha tillräckliga tillgångar att betala sina skulder med, finns det alltså en risk att fastigheten återvinns vid en eventuell konkurs. Det innebär att du tvingas återbära fastigheten till konkursboet (4 kap 14 § KonkL).

Det bör nämnas att inte heller möjligheten till återvinning påverkas av om din mor dör. Ett dödsbo kan nämligen också försättas i konkurs, och därigenom kan återvinning komma till stånd.

Sammanfattning

Panträtt innebär att fastigheten svarar för den skuld som är förenad med panträtt - om skulden inte betalas, kan alltså borgenären ytterst söka betalning genom att ta fastigheten i anspråk och få denna såld, fastän din mamma inte längre äger den.

Andra borgenärer, som inte har panträtt i egendom, kan som huvudregel inte komma åt den för betalning av din mors skulder. Om din mor eller hennes dödsbo har dåligt med pengar och stora skulder, och därför försätts i konkurs, finns det dock vissa möjlighet för konkursboet att få till stånd återvinning. Vid en återvinning kan du tvingas återbära gåvan till konkursboet.

Sammanfattningsvis innebär dessa regler, att fastigheten i den händelse din mor inte betalar sina skulder kan tas i anspråk för att betala dessa. Det ligger närmare till hands att detta sker för skulden som är förenad med panträtt, men om din mor eller hennes dödsbo går i konkurs, är det inte omöjligt att det blir fråga om återvinning.

Kom också ihåg att om din mor betalar sina skulder som hon skall, så blir det här aldrig relevant. Återvinning i konkurs samt att använda panträtten, blir bara intressant om din mor inte har tillräckligt med pengar att betala sina skulder för.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga, och om du har fler frågor eller funderingar får du gärna återkomma med fler frågor likt den du just ställde.

Lyckönskningar och hälsningar,