Hur fördelas ansvaret mellan två fastigheter för ett garage som står under avtalsservitut?
Vi har ett gammalt avtalsservitut gällande ett flerbilsgarage som fanns när vi köpte fastighet 2016. Vi blev av mäklare informerade om att detta servitut, som skrevs 1960, skulle upphöra i samband med revision på Lantmäteriet. Sista datum för att för härskande fastighet kräva att servitutet stod kvar var i slutet av 2018. Ingen sådan begäran skickades in och servitutet försvann från Lantmäteriets register. Nu har den boende i härskande fastighet dött och de egentliga fastighetsägarna som är hans barn har via advokat ordnat så att servitutet åter inskrivits. Problem: i servitutet står att härskande fastighet ÄGER del av garaget - kan man skriva in ägarskap i et servitut? Varför står det inte att de äger byggnad på vår tomt när man går in på Lantmäteriet? Ingen skötsel av garaget har ombesörjts av härskande fastighet under den tid vi bott i vår fastighet. Ej heller har man frågat efter eller betalt för den el till garaget som tas från vår fastighet. Dessutom har de ökat proppstorlek från 6 ampere till 10 ampere vilket innebär att vårt boningshus riskerar att bli utan el vid den överbelastningsrisk från garaget som uppstår och husets säkring slår av all ström. Vi är också frågande till hur en hemförsäkring gäller för garaget. I servitutet står att en inteckning i fastighet står som garanti för avtalet. Denna inteckning bekräftas av en domaranteckning och stämpelavgift tycks ha utgått. Fastighetsbeteckningen är bytt och inteckningen kan ej återfinnas. Gäller avtalet ändå??
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av 14 kapitlet jordabalken (JB). För servitut finns det dock inte många lagstadgade regler om hur konflikter ska hanteras. Detta beror på att servitut i stort kan innefatta så otroligt många olika saker. Det som är centralt vid konflikter rörande servitut, med hänsyn till att lagstiftningen är så pass knapphändig, är avtalet, vad som åsyftades vid dess tillkomst och hur det är utformat.
Kan man skriva in ägandeskap i ett servitut?
Avtalsservitut skrivs mellan två fastighetsägare där den ena fastigheten (härskande fastigheten) ges rätt att använda något specifikt på den andra fastigheten (tjänande fastigheten), till exempel en väg, brunn eller garage (14 kap. 1 § JB). För att det ska vara fråga om ett servitut förutsätts alltså att den tjänande fastigheten äger något som den härskande fastigheten måste nyttja.
Om den härskande fastigheten äger garaget som står på den tjänande fastighetens mark rör det sig istället om byggnad på ofri grund. I sådana fall upprättas i regel inte servitut utan arrendeavtal där vederlag ska utgå för användandet av marken. Sammanfattningsvis är det motsägelsefullt att skriva in ägandeskap i ett servitut eftersom ett servitut i princip förutsätter att ägandeskap inte föreligger.
Vem ska stå för skötsel av garaget?
I avtalet kan ägaren till den tjänande fastigheten åläggas skyldighet att underhålla byggnaden som avses med servitutet men inte mer än så 14 kap. 1 § st. 2 JB. Är det så att ni inte kommit överens om att ni som ägare till den tjänande fastigheten ska underhålla byggnaden så är det den härskande fastighetens ansvar att underhålla garaget 14 kap. 6 § st. 2 JB. Någon definition av begreppet underhåll finns inte i jordabalken. Av förarbetena framgår dock att rena driftsåtgärder inte omfattas.
Sammanfattningsvis är huvudregeln att den härskande fastigheten ska sköta om garaget. Detta kan dock inskränkas genom avtalet men ni som ägare till den tjänande fastigheten kan inte åläggas att göra mer än att underhålla byggnaden.
Får härskande fastighet byta proppstorlek?
Den härskande fastigheten kan inte bete sig på ett sådant sätt som innebär att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Detta framgår av 14 kap 6 § JB. Att den härskande fastigheten har bytt proppstorlek och att ert bostadshus därmed riskerar att bli överbelastat kan anses vara mer betungande än nödvändigt. Här måste man väga den härskande fastighetens intresse av att ha 10 ampere i garaget mot ert intresse att inte riskera att bli utan el. Troligtvis överväger ert intresse deras och den härskande fastigheten är då skyldig att återställa proppstorleken till 6 ampere och ersätta eventuell skada (14 kap. 7 § JB).
Vilken försäkring gäller för garaget?
Detta beror lite på hur er hemförsäkring är utformad samt hur avtalsservitutet ser ut. En generell princip är dock att det är den som äger en egendom som ska försäkra den även om någon annan får nyttja egendomen. Ägaren och nyttjanderättsinnehavaren kan också välja att ingå ett avtal där försäkringsansvaret förflyttas från ägaren till nyttjanderättsinnehavaren. Om både ägaren och nyttjanderättsinnehavaren tecknat försäkring för egendomen går nyttjanderättsinnehavarens försäkring troligtvis in subsidiärt (i andra hand).
Sammanfattningsvis är huvudregeln att ägaren ska försäkra garaget. Om ni äger garaget gäller alltså er hemförsäkring i första hand. Har ni kommit överens om något annat i avtalet gäller dock det istället. Härskande fastighetens hemförsäkring kan gälla i andra hand om er hemförsäkring av någon anledning inte täcker skadan.
Gäller avtalet trots att garantin är borta?
Jag antar att den härskande fastigheten är skyldig att betala avgift till er för nyttjandet av garaget och att det är den avgiften som de har ställt säkerhet för genom en inteckning i sin fastighet. Fastigheter pantsätts genom att ägaren tar ut en inteckning i fastigheten. Inteckningen symboliserar ett visst ekonomiskt värde i fastigheten och det är sedan själva inteckningshandlingen (som kallas pantbrev) som pantsätts. I Sverige finns både fysiska pantbrev och digitala pantbrev. Privatpersoner kan inte vara anslutna till det digitala pantbrevssystemet och därför måste ett skriftligt pantbrev begäras. Pantbrevet är ert bevis på att inteckningen har gjorts.
En inteckning kan dödas vilket innebär att den upphör gälla (22 kap. 10 § JB). Följden av att döda en inteckning blir att även ett pantbrev som är knuten till inteckningen saknar verkan enligt 6 kap. 17 § JB. Detta görs på ansökan av fastighetsägaren och pantbrevsinnehavaren. Dödning av pantbrev är något annat och det görs enligt lagen om dödande av förekommen handling. Detta innebär att inteckningen inte försvinner men ett nytt pantbrev utfärdas. Även detta görs av fastighetsägaren och med medgivande av pantbrevsinnehavaren.
Sammanfattningsvis kan inte den härskande fastigheten döda inteckningen utan ditt medgivande. Om den härskande fastigheten har ändrats, lagts ihop med en annan fastighet eller delats upp i flera fastigheter och på så sätt ändrat fastighetsbeteckning kan inteckningen stå skriven på en av dessa fastigheter eller gemensamt på alla. Inteckningen försvinner dock inte bara för att fastigheten har ändrats. Ett skriftligt pantbrev bör ha utfärdats och givits till er. Om ni inte kan hitta detta måste ni kontakta Lantmäteriet.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis innebär ett servitut att en fastighet vill nyttja annan fastighets egendom och att skriva in ägandeskap i servitut är därmed motsägelsefullt. Om den härskande fastigheten äger garaget rör det sig istället om byggnad på ofri grund och ni bör då ha ett arrendeavtal istället för avtalsservitut.
Vidare ska den härskande fastigheten stå för underhåll om inget annat är avtalat och den härskande fastigheten får inte agera på ett sådant sätt som innebär att den tjänande fastigheten betungas mer än nödvändigt. Att den härskande fastigheten i ert fall har bytt proppstorlek kan vara oskäligt betungande för er och den härskande fastigheten är i sådana fall skyldig att återställa proppstorleken.
När det kommer till försäkring är det som huvudregel den som äger en byggnad som ska försäkra den. Har båda försäkring kommer den andra försäkringen eventuellt agera subsidiärt om den första försäkringen av någon anledning inte täcker skadan. Slutligen kan en inteckning i fastighet som har pantsatts inte försvinna utan medgivande från den som har rätt till pantbrevet. Inteckningen som står som säkerhet för ert avtal kan alltså inte försvunnit om ni inte medgivit detta.
Jag rekommenderar först och främst att ni läser igenom avtalet noggrant och ser om ni avtalat något om underhåll av garaget och försäkring. Om det inte står något om detta i avtalet gäller det som jag redogjort ovan. Jag rekommenderar också att ni pratar med den härskande fastigheten om pantbrevet och försöker lista ut om det har givits till er fysiskt eller inte. Ni kan också kontakta Lantmäteriet för att få hjälp med pantbrevet, och om det är borta kan de hjälpa till med att döda det bortkomna pantbrevet.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
