Hur får man tillbaka handpenning för köp av verksamhet och fastighet?
Jag skulle köpa en verksamhet samt fastigheten som verksamheten bedrevs i. Jag förde över 50.000 kronor till säljaren. Efter detta betalar jag en besiktningsman som kollar fastigheten (nödvändigt för att få lån). Det visar sig att man måste stycka av tomten och att jag endast kan köpa fastigheten utan tillhörande mark nu och vänta på avstyckning (ca 12 månaders väntetid). Under denna period får jag reda på olämplig information angående verksamheten som gör att jag ändrar mig och inte längre är intresserad. Det finns inga påskrivna kontrakt, varken skriftliga eller muntliga. Min fråga: Har jag rätt att få tillbaka en del eller hela summan som jag har betalat ?
Tack på förhand,
Lawline svarar
Som jag förstår det, har du betalat 50 000 kr i handpenning dels för köp av verksamhet dels för köp av fastighet. Även om du har betalat handpenningen för verksamhet och fastighet i en och samma transaktion, så bedöms dessa som två olika affärer eftersom särskilda regler gäller för fastighetsköp.
För köp av fastighet ställs det upp krav på hur en affär går till. Utan ett skriftligt kontrakt har inget avtal kommit till stånd. Man kan inte avtala om framtida köp av fastighet utan ett skriftligt kontrakt. Eftersom ingen affär har gjorts i detta hänseende, har du rätt till handpenningen avseende fastighetsköpet.
För verksamhetsköpet finns det inga krav på hur affären går till rent kontraktsmässigt. Avtal om framtida köp får göras. Även om ni inte har ett uttryckligt avtal om köpet, får handpenningen ses som ett bindande avtal om framtida köp av verksamheten baserat på ditt agerande att föra över en summa till säljaren. Eftersom det ses som ett avtal om framtida köp, och inte om ett köp i sig, så har du rätt att dra dig ur affären. Det betraktas fortfarande som ett avtalsbrott. Säljaren får därför behålla en del av handpenningen för eventuella kostnader som säljaren drabbas av genom att du drar dig ur affären. Säljaren ska enkelt uttryckt försättas i en ekonomisk situation som om ni inte hade inlett affären.
Säljaren kan därför dra av en del av (eller hela) handpenningen för att täcka kostnader för ansträngningar som krävs för att sälja verksamheten till en annan person eller om säljaren tvingas sälja verksamheten för ett lägre belopp än vad ni hade kommit fram till. Mellanskillnaden kan utgöra sådan skada som kan dras av från handpenningen. Har ni inte diskuterat någon slutsumma så kan säljaren endast dra av kostnader till följd av t.ex. ytterligare kostnader för annonsering eller liknande. Om säljaren inte vill sälja till någon annan, så kan säljaren täcka kostnader för t.ex. planerade åtgärder i verksamheten inför en försäljning till dig (om dessa har kostat något).
Säljaren måste dock anstränga sig för att undvika eller begränsa sin skada genom att försöka att inte sälja verksamheten för ett lägre belopp. Om säljaren inte lyckas sälja verksamheten inom en överskådlig framtid, så har du rätt till handpenningen minus eventuella kostnader säljaren har drabbats av. Allt detta följer av allmänna kontraktsrättsliga principer och är inte reglerade i lag.
Det går inte riktigt att separera handpenningen för fastigheten och verksamheten i detta skede eftersom hela handpenningen får konsumeras av säljaren om säljarens kostnader till följd av att du drar dig ur verksamhetsköpet uppgår till 50 000 kr.
Sammanfattningsvis har du rätt att få tillbaka handpenningen om säljaren inte har drabbats av kostnader som uppgår till 50 000 kr till följd av att du drar dig ur affären. Säljaren måste visa sådana kostnader, det räcker m.a.o. inte med ett blott påstående om sådan skada. För att kräva tillbaka handpenningen bör du inleda samtal med säljaren om detta. Vid tvist måste du vända dig till domstol och stämma säljaren för att få tillbaka hela eller en del av handpenningen. Vi kan hjälpa dig med detta, hör av dig så kan vi diskutera pris och uppdrag i det fall säljaren inte betalar tillbaka handpenningen.
Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se
