Hur bestämmer vi värdet när jag ska köpa ut min bror ur samägt fritidshus?
Min yngre bror och jag fick ett fritidshus i gåva av vår far i oktober 1981 mot en revers om 15000 kr vardera. Samägandet fungerade bra ända tills det blev tal om renovering. Det vill min bror inte vara med att betala och så har det hållt på i 10-15 år. Nu är vi överens om att jag ska lösa ut honom från vårt gemensamma fritidshus.
Gör man inte bara varsin värdering? När jag för detta på tal blir jag tystad av min bror och han säger att det är han som sköter det hela något som ger mig dåliga vibrationer.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår det av din fråga samäger du en fastighet tillsammans med din bror. Den lag som reglerar vad som gäller er emellan är samäganderättslagen (SamägL). Lagen är dispositiv innebärande att det är möjligt att avtala att annat ska gälla. Av din fråga framkommer inte att det finns något separat avtal som sätter samäganderättslagen ur spel varför min utgångspunkt är att den är tillämplig.
Det finns inte lagstadgat hur värdering ska ske
Om du ska köpa ut din bror ur fastigheten gäller i slutändan att ni ska komma överens. Ni måste således komma överens om vilket värde ni anser att fastigheten har och hur vilket pris du ska betala för din brors andel. Ett vanligt förekommande sätt är, precis som du själv är inne på, att parterna tar in varsin värderingsman och att man tar ett genomsnitt av de två värderingarna för att fastställa värdet.
Din bror kan således inte ensidigt bestämma att ni bara ska ta in en värderingsman. Däremot kan din bror ensidigt bestämma vad han vill sälja sin andel för. Det innebär likväl att även om ni skulle ta in varsin värderingsman kan din bror begära ett högre pris. Det är således upp till din bror hur mycket han begär för sin andel och upp till dig om du kan godta hans erbjudande eller ej.
Om ni inte kan komma överens finns det alternativ
Det finns däremot en möjlighet om ni inte kan komma överens att någon av er begär tvångsförsäljning av hela fastigheten. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Andra delägare kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Om någon av er begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
När rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska delägarna dela på utifrån sin lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger hälften var, delar ni på kostnaderna med hälften var.
Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill du köpa ut din bror kan du således lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om ni våda är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller det beslutet (12 § första stycket SamägL). Är ni inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
För- och nackdelar med tvångsförsäljning av samägd egendom
Den största fördelen med tvångsförsäljning är att det ger en delägare möjlighet att sälja hela fastigheten även om alla inte är överens. Ytterligare en fördel är att det verkliga marknadspriset kommer att visas.
Nackdelarna med tvångsförsäljning är främst kostnaden som uppkommer för god man (lön för visning, auktionskostnader m.m.). En annan nackdel är att det finns en risk att ingen av er lägger det högsta budet och att någon annan i slutändan blir ägare till fastigheten.
Om du behöver vidare hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
