Hur beskattas begränsat skattskyldiga vid försäljning av fastighet i Sverige?
Jag är svensk men bor i UK sedan 25 år. Jag har ärvt mitt familjehem i Sverige, köpt 40 år sedan för ca 500,000. Är nu kanske värt 3M. Lån på 600,000 fortfarande. Hur mycket skatt skall jag betala på försäljningen? I Sverige eller UK? Tack för hjälpen.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Eftersom att du bott i Storbritannien under de senaste 25 åren är du med hög sannolikhet klassificerad som begränsat skattskyldig i Sverige enligt 3 kap 17–18 §§ inkomstskattelagen (IL). För att anses vara obegränsat skattskyldig ska du antingen vara bosatt i Sverige, stadigvarande vistas i Sverige eller ha en väsentlig anknytning till Sverige. Enbart det faktum att du är svensk medborgare utgör inte en självständig grund för att vara obegränsat skattskyldig i Sverige. Jag kommer därför att utgå från att du är begränsat skattskyldig i Sverige.
Som begränsat skattskyldig i Sverige är du skattskyldig för kapitalvinster på fastigheter. Svaret på din fråga är annorlunda om både Sverige och Storbritannien vill beskatta dig för kapitalvinsten. Jag kommer därför att dela upp svaret i två delar.
Skattskyldig enbart i Sverige
I det fall enbart Sverige lägger skatteanspråk på kapitalvinsten tillämpas IL. Enligt IL beräknas kapitalvinsten som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap 13 § IL). Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning av fastigheten ökade med förbättringsutgifter. I din fråga framgår enbart fastighetens anskaffningsvärde och inte några eventuella förbättringsutgifter. Jag kommer således enbart utgå ifrån anskaffningsvärdet på fastigheten vid beräkning av omkostnadsbeloppet.
Kapitalvinsten vid en eventuell försäljning för tre miljoner kronor kommer att bli 2,5 miljoner kronor (ersättning minskat med anskaffningsvärde). Av kapitalvinsten ska tjugotvå trettiondelar tas upp och därefter beskattas med 30 %. Skatten uppgår således till ca 550 000 kronor.
Skattskyldig i både Sverige och Storbritannien
I det fall även Storbritannien lägger skatteanspråk på kapitalvinsten måste vi i första hand utreda vilket land som har den primära rätten att beskatta dig. Svaret finner vi i Lag om skatteavtal mellan Sverige och Storbritannien och Nordirland.
Eftersom att du bott i Storbritannien under de senaste 25 åren utgår jag ifrån att det är din hemviststat. Enligt artikel 13 i skatteavtalet har båda staterna rätt att beskatta en eventuell försäljningsvinst. Dock ska Storbritannien (hemviststaten) räkna av för den skatt som erlagts i Sverige. Om du beskattas i Sverige med 550 000 av kapitalvinsten och Storbritannien vill beskatta dig med 600 000 får den sistnämnda staten således enbart beskatta dig med 50 000.
Hoppas att du fått svar på din fråga. Du är välkommen att återkomma om du har fler frågor.
Med vänlig hälsning,
