Hur beräknas vinstskatten på en fastighet?
Vi bor i ett hus som aldrig sålt. Byggt 1770. Nu vill vi sälja. Hur beräknas vinstskatten. Får så många olika svar. Är helt förvirrad.
Finns ju inga uppgifter sen 1952 som vi fått en uppgift om att man borde veta. Så rörigt
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga rör skatt och beräkning av vinst på försäljning av fast egendom. Frågan regleras alltså i Inkomstskattelagen (IL).
Vid försäljning av fast egendom så ska det som grundregel beskattas som en vinst eller bli avdragsgill om försäljningen går med förslut. Hur denna vinst/förlust räknas ut sker på följande sätt kapitalvinst/förlust = ersättning minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen är vad du säljer fastigheten för. Det vill säga köpeskillingen. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgift + förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL).
Anskaffningsutgiften
Anskaffningsutgiften är den summan som du köpte huset för. Men om jag uppfattar frågan rätt så har du inte köpt huset utan fått fastigheten på annat sätt. Om det inte finns några uppgifter rörande huset och huset är byggt innan år 1952 så ska bostaden/fastigheten anses vara köpt vid år 1952. Att du har köpt fastigheten då. Då ska anskaffningsuppgiften anses vara 150 % av taxeringsvärdet på fastigheten för år 1952 och att du därav får fram anskaffningskostnaden. (45 kap. 28 § IL).
Om du inte vet vad taxeringsvärdet för fastigheten var år 1952 så kan du vända dig till riksarkivet som bör ha dessa uppgifter (Se lantmäteriets hemsida).
Förbättringsutgifter
Är utgifter som du har haft för att förbättra huset. Den sammanlagda summan måste vara minst 5000 kr under kalenderåret (45 kap. 11-12 § IL). Det finns två typer av förbättringsuppgifter som bestämmer vad för kostnader du får och inte får dra av. Grundförbättringar, och reparationen och underhåll.
Grundförbättringar är tex. nybyggnation, tillbyggnation ombyggnation och nytillskott (45:11 1 st. IL), det ska ha skett en markant skillnad mellan tidigare och efter förbättringen (45 kap. 11-12 § IL).
Reparation och underhåll innebär tex renovering av badrum eller kök. Det centrala är att huset på ska återställas i nyskick. Det ska vara bättre efter reparationen än när huset köptes. Reparationen måste ha skett samma år som försäljningen eller inom de senaste 5 åren för att avdrag ska få göras. (45 kap. 12 § IL).
Anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter = omkostnadsbeloppet.
Kvotering
När vinsten eller förlusten sedan har beräknats så ska själva skatten att beräknas, den summan som du ska betala i skatt på vinsten. Skattesatsen är enligt huvudregeln 30 % av själva vinsten men vid försäljning av privatfastighet kommer det ske en kvotering av skattesatsen (65 kap. 7 § IL och 45 kap. 33 § IL). Vilket innebär att skatten kommer var 22 % av vinsten. Om det skulle vara en förlust så kommer 50 % av förlusten att vara avdragsgill (45 kap. 33 § IL).
Det är så vinstskatten räknas ut: ersättningen minus omkostnadsbeloppet=vinsten. 22 % av vinsten är hur mycket skatt du ska betala. Du kan alltid vänd dig till skatteverket eller lantmäteriet för att få konkret information på hur du ska beräkna vinstskatten om du inte har konkreta uppgifter på de sakerna som behövs.
Hoppas du fick svar på din fråga!
