Hur beräknas skatten på kapitalvinsten av en husförsäljning?
Hej! Jag fick min mormors hus 2019 och ska idag sälja huset. Jag betalade hennes lån på 100 000kr och tog själv ett lån på 1 250 000kr för renovering och lite annat som las om som bostadslån. Idag har mäklaren värderat huset till
2 600 000kr. Nu undrar jag hur jag ska räkna på hur mycket vinstskatt jag ska betala?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att du för några år sedan fick din mormors hus och att du, efter att ha utfört renoveringsarbeten på huset, tänker sälja det. Nu undrar du hur mycket du kommer behöva skatta på den kapitalvinsten du gör när du säljer huset och om lånen har någon inverkan på detta. För att svara på din fråga går jag först igenom hur man räknar ut kapitalvinsten av en husförsäljning, följt av hur kapitalvinsten beskattas och slutligen gör jag en bedömning på din situation utifrån uppgifterna du har angivit. Din fråga är skatterättslig och behandlas i Inkomstskattelagen (IL).
Hur man beräknar kapitalvinsten av en husförsäljning
Kapitalvinsten från en husförsäljning beskattas för privatpersoner i inkomstslaget kapital (41 kap. 1 § IL). För att beräkna kapitalvinsten av en husförsäljning används allmänna beräkningsregler i 44 kap. IL och särskilda regler i 45 kap. IL som bara används vid beräkningen av kapitalvinsten från en husförsäljning.
Kapitalvinsten beräknas enligt huvudregeln i 44 kap. 13 § IL genom att från ersättningen för den avyttrade tillgången dra av utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet. För ett sålt hus beräknas kapitalvinsten alltså genom att dra av utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet från köpeskillingen. Som avyttringsutgifter vid försäljningen av ett hus räknas t.ex. mäklaravgifter och andra utgifter som har varit direkt nödvändiga för att få huset sålt. Med omkostnadsbeloppet avses summan av utgifter för anskaffningen av huset och utgifter för förbättringen av huset (44 kap. 14 § IL).
I 45 kap. 11-29 §§ IL specificeras hur omkostnadsbeloppet ska beräknas vid just försäljningen av ett hus. De flesta av dessa regler gäller bara för mycket speciella situationer, men vissa av reglerna är i princip alltid relevanta. Vad som ska räknas och inte räknas som förbättringsutgifter bestäms i 45 kap. 11-15 IL. Det föreskrivs där bl.a. att endast de förbättringsutgifter som utfördes under ett beskattningsår och uppgår till minst 5 000 kr får beaktas vid beräkningen av omkostnadsbeloppet (45 kap. 11 § IL). En annan sak som där regleras är under vilka förutsättningar förbättrande reparationer anses vara förbättringsutgifter (45 kap. 12-15 §§ IL).
Sammanfattningsvis beräknas kapitalvinsten av en husförsäljning genom att från köpeskillingen dra av försäljningsutgifter och omkostnadsbeloppet. Det sistnämnda består av summan av utgifter för anskaffningen av huset och förbättringsutgifter. Under vilka omständigheter något får anses vara en förbättringsutgifter regleras särskilt.
Det ska tilläggas att huslån och lån för att förbättra ett hus inte har någon inverkan på kapitalvinstens storlek. Däremot kan en fysisk person alltid från beskattningsunderlaget i inkomstslaget kapital dra av ränteutgifter som man har haft under beskattningsåret, däribland ränteutgifter från huslån och andra husrelerade lån. Det innebär att den som har gjort räntebetalningar under ett beskattningsår kan dra av dessa från kapitalvinsten från husförsäljningen innan den beskattas. Då blir kapitalvinsten mindre på pappret och skatten lägre.
Hur kapitalvinsten av en husförsäljning beskattas
Efter att kapitalvinsten av en husförsäljning har räknats ut, ska den för privatpersoner beskattas inom inkomstslaget kapital (1 kap. 3 § IL). Skatten på resultatet i inkomstslaget kapital är 30 % (65 kap. 7 § IL). Hos privatbostadsfastigheter, vilket det är fråga om i ditt fall, får endast tjugotvå trettiondelar (22/30) av kapitalvinsten tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). Som ovan nämnt kan räntebetalningar, som har gjorts under det förevarande beskattningsåret, dras av från kapitalvinsten innan det beskattas. Då blir skatten på kapitalvinsten något lägre.
Bedömning i ditt fall utifrån uppgifterna du har lämnat
I ditt fall fick du huset av din mormor och jag antar att du därför inte har haft några utgifter för förvärvet av huset. Vidare uppger du att du amorterade ett lån på 100 000 kr samt tog upp ett nytt lån på 1 250 000 kr i syfte att utföra förbättringsarbeten på huset. I min uträkning utgår jag ifrån att du har spenderat 1 250 000 kr på förbättringar av huset och att förbättringarna under varje år som du förbättrade det uppgick till minst 5 000 kr. Eftersom mäklaren värderade huset till 2 600 000 kr, utgår jag i min beräkning att huset också säljs för det priset. Eftersom du har säkerligen har haft mäklarutgifter låtsas i min beräkning att du har haft 25 000 kr i mäklarutgifter. Som jag har nämnt ovan kan man dra av räntebetalningar men inte det man har amorterat, varför jag låtsas som att du har haft 6 000 kr i ränteutgifter under året.
Ersättning för det sålda huset: 2 600 000 kr (köpeskillingen)
Utgifter för försäljningen: 25 000 kr (mäklarutgift)
Omkostnadsbeloppet: 0 kr (utgifter för anskaffning av huset) + 1 250 000 kr (förbättringsutgifter)
Ränteutgifter: 6 000 kr
2 600 000 kr - 25 000 kr - 1 250 000 kr = 1 325 000 kr
Kapitalvinsten är alltså 1 325 000 kr.
Eftersom endast 22/30 av en kapitalvinst för en privatbostadsfastighet får beskattas, ska alltså bara 22/30 av 1 325 000 kr beskattas. 22/30 av 1 325 000 kr är 971 666 kr.
Innan dessa 971 666 kr beskattas med 30 % kan du dra av ränteutgifterna du har haft under året, oavsett om de är relaterade till huset eller inte. I ditt fall har vi utgått ifrån 6 000 kr.
971 666 - 6 000 kr = 965 666 kr.
På beloppet 965 666 kr skulle det alltså dras 30 % skatt, förutsatt att värdena är så som summerade de ovan. När du själv beräknar storleken av dina förbättringsutgifter, mäklarutgifter och ränteutgifter kommer kapitalvinsten och det beskattningsbara resultatet att se annorlunda ut. Jag rekommenderar därför att du beräknar dessa på egen hand utifrån lagrummen jag ovan har angett.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
