Hur beräknas realisationsvinsten för fastighet? Vad får jag göra avdrag för?
Föräldrarnas sommarhus skrevs över på mig 2015 då det ändå var jag som stod för underhåll och var enda arvinge.
Jag har nu sålt fastigheten och undrar vilka avdrag jag kan göra för att få ner skatten.
Föräldrarna köpte huset för 85.000 sek år 1984. De hyrde först i 15 år. Mycket pengar gick till förbättringar så som borrat för eget vatten, indragning av el och vatten i alla uthus, wc och badrum i huset, mm mm.
Huset såldes för 1,3 milj
Lawline svarar
Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på lawline med din från
Sammanfattat svar:
Du får göra avdrag för mäklararvode, föräldrarnas anskaffningsutgift på 85 000 kr samt alla förbättringsutgifter som kostat mer än 5000 kr. (Just vilka avdrag som kan bli aktuella för dig beskrivs mer nedan och hänvisas även till skatteverkets hemsida).
Enligt en lite påhittad beräkning med 40 000 kr i mäklararvode och ungefär 300 000 kr i förbättrande utgifter så får du en skattekostnad på 192 500 kr. Den är dock helt beroende på vilka förbättrande utgifter som funnits och därför kan den antingen öka eller sjunka beroende på kostanderna du och dina föräldrar haft för förbättring.
Utredning:
Det är inkomstskattelagen som innehåller reglerna som besvarar din fråga.
Först och främst är det så att arv och gåva är skattefria. Men det kanske du redan känner till eftersom du inte behövde betala skatt när huset skrevs över på dig. IL 8:2.
Effekten av det är vad som skatterättsligt kallas för kontinuitetsprincipen. (IL 44:21 länken är lite konstig för § 21 har hamnat mitt i § 20).
Kontinuitetsprincipen innebär helt enkelt att den som får en gåva eller ett arv inträder i samma position skattemässigt som gåvogivaren eller den avlidne hade.
Beräkningen:
För kapitalintäkter som försäljning av en fastighet innebär så räknar man ut kapitalvinsten genom att ta försäljningsintäkten minus eventuella avdragsgilla kostnader.
Avdragsgilla kostnader är exempelvis mäklararvode, förbättrande utgifter, reparationer och ursprungligt anskaffningskostnad.
Man startar alltså beräkningen genom att ta det belopp ni får in från försäljningen, för att sedan dra av olika kostnader man haft för att få försäljningsintäkten. IL 44:13.
Anskaffningskostnaden:
Anskaffningskostnaden du kommer ha för huset är den som er förälder hade. Dvs, det som dina föräldrar en gång i tiden har betalat för byggnaden. Om även er förälder har fått huset av någon annan, ja då ska ni använda det pris som den personen betalade, och så kan det egentligen gå ganska många led. Det här får ni alltså lista ut själva. I det här fallet är alltså anskaffningskostnaden 85 000 kr.
Mäklararvode:
Avgifter som ni har för att sälja fastigheten, exempelvis annonsering eller mäklararvode får ni dra av från kapitalvinsten. Det framgår inte om du hade mäklare eller annonserade, men om du gjorde det är den kostnaden också avdragsgill.
Förbättringsutgifter och liknande:
Man får dra av förbättringsutgifter man gjort på en fastighet. Här gäller det alltså kostnader man lagt ner för att göra fastigheten bättre. Ett exempel är exempelvis att man byggt ett garage, dragit in vatten och el, byggt ut eller helt enkelt höjt standarden mycket. Att laga ett trasigt fönster är inte en förbättring, det är en reparation. Men att exempelvis byta ut 1-glasfönster till 3-glasfönster eller liknande är en förbättring eftersom man helt enkelt förbättrar huset energimässigt. Det krävs att förbättringen kostar mer än 5000 för att få räknas med. Du verkar ha en hel del att räkna med här och du behöver helt enkelt ta reda på hur mycket dina föräldrar betlat för de förbättrande åtgärderna eftersom du inte ska behöva betala skatt för de kostnaderna.
Det här kan vara lite småklurigt och skatteverket har skrivit ganska pedagogiskt om det, därför kan jag hänvisa dit istället. Skulle det ha byggts mycket på huset kan du alltså kolla här för att få det förklarat mer utförligt.
Du får dra av även kostnader dina föräldrar haft, det ingår på sätt och vis i anskaffningskostnaden.
Om du har uppskovsbelopp sedan tidigare:
Det förändrar beräkningen lite och då får man kika hos skatteverket, jag bryr mig inte om att gå in på det här eftersom det inte framgår om du har det.
Vad blir då formeln för beräkningen för dig och vad slutar det hela med?
Fastigheten såldes för 1 300 000 kr och anskaffningsutgiften är 85 000 kr. Då blir resultatet ungefär såhär:
+ 1 300 000 kr från fastighetsförsäljningen.
- 85 000 kr för köpet av fastigheten.
- 40 000 kr i mäklararvode (Jag bara hittar på här).
- 300 000 kr i förbättringsutgifter (Jag har ingen aning men du får välja rätt siffra här själv).
+ eventuellt uppskovsbelopp du har liggande.
= 875 000 kr i kapitalvinst.
Totalt anses du alltså skattemässigt ha tjänat 875 000 kr på försäljningen enligt mitt exempel.
När det gäller försäljning av fastigheter så sker det en kvotering av det belopp man betalar skatt på. Skatten är 30 % på kapitalinkomster som denna. Men för just fastigheter så betraktar man inte hela beloppet ovan som skattepliktig vinst.
Som framgår av IL 45:33 så betalar man bara skatt för tjugotvå trettiondelar. Här innebär det alltså att (875 000 kr/30 x 22) = 641 666 kr
Det är alltså det sistnämnda beloppet, 641 666 som är den inkomst av försäljningen som man betalar skatt på. Den beskattas med 30 % och det du ska betala i skatt blir då 192 500 kr ungefär.
Din kapitalvinst blir alltså ganska hög beroende på att anskaffningsutgiften för fastigheten är väldigt låg. Ju mer avdrag som kan göras för förbättringsutgifter, ju lägre skatt för dig.
Du har inte möjlighet till nytt uppskov vid den här försäljningen om du inte köper en ny bostad. IL 47:2.
Lycka till med beräkningen och lämna gärna ett betyg på denna rådgivningen!
Mer hjälp?
Skulle du behöva hjälp med rådgivning gällande något mer så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå, du kan kontakta mig via Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.
Med vänliga hälsningar,
