Hur beräknas realisationsvinsten för en fastighet?
Hej, dödsboet (7 pers.) har fått ärva ett hus på ofri grund (tomtarrende). Nu måste man köpa ut tomten från ägaren för 1 400 000, så alla dödsboarvingar-delägare kommer att ta privat lån. Huset utan tomt, är värderat till ca. 1 000 000, kommer att säljas vidare via mäklaren mot arvode och man tror att det kommer att gå för
3 000 000. Hur blir det med reavinst skatten? MVH.
Lawline svarar
Hej och tack för att du väljer att rikta din fråga till oss på Lawline.
Sammanfattat svar:
Realisationsvinsten beräknas genom att ta försäljningsintäkten - anskaffningskostnad - förbättringsutgifter - mäklararvode + eventuellt uppskov = kapitalvinst.
Det är sedan 22 % skatt på kapitalvinsten i dagsläget.
Ett utförligare exempel finns i min utredning nedan med exempel på er beräkning, jag bryr mig därför inte om att försöka sammanfatta det här eftersom det förklaras bättre nedan.
Utredning:
Det är inkomstskattelagen som innehåller reglerna som besvarar din fråga.
Först och främst är det så att arv och gåva är skattefria. Men det kanske du redan känner till. IL 8:2.
Effekten av det är vad som skatterättsligt kallas för kontinuitetsprincipen. (IL 44:21 länken är lite konstig för § 21 har hamnat mitt i § 20).
Kontinuitetsprincipen innebär helt enkelt att den som får en gåva eller ett arv inträder i samma position skattemässigt som gåvogivaren eller den avlidne hade.
Beräkningen:
För kapitalintäkter som försäljning av en fastighet innebär så räknar man ut kapitalvinsten genom att ta försäljningsintäkten minus eventuella avdragsgilla kostnader.
Avdragsgilla kostnader är exempelvis mäklararvode, förbättrande utgifter, reparationer och ursprungligt anskaffningskostnad.
Man startar alltså beräkningen genom att ta det belopp ni får in från försäljningen, för att dra av olika kostnader man haft för att få försäljningsintäkten. IL 44:13.
Anskaffningskostnaden:
Anskaffningskostnaden ni kommer ha för huset är den som er förälder hade. Dvs, det som er förälder en gång i tiden har betalat för byggnaden. Om även er förälder har fått huset av någon annan, ja då ska ni använda det pris som den personen betalade, och så kan det egentligen gå ganska många led. Det här får ni alltså lista ut själva.
När det gäller marken så blir anskaffningskostnaden enklare. Där har ni en anskaffningskostnad på 1 400 000 kr.
I denna kostnad får ni även räkna med lagfartskostnaden! (Jag har inte med den i mitt exempel nedan).
Mäklararvode:
Avgifter som ni har för att sälja fastigheten, exempelvis annonsering eller mäklararvode får ni dra av från kapitalvinsten.
Förbättringsutgifter och liknande:
Man får dra av förbättringsutgifter man gjort på en fastighet. Här gäller det alltså kostnader man lagt ner för att göra fastigheten bättre. Ett exempel är exempelvis att man byggt ett garage, dragit in vatten och el, byggt ut eller helt enkelt höjt standarden mycket. Att laga ett trasigt fönster är inte en förbättring, det är en reparation. Men att exempelvis byta ut 1-glasfönster till 3-glasfönster eller liknande är en förbättring eftersom man helt enkelt förbättrar huset energimässigt. Det krävs att förbättringen kostar mer än 5000 för att få räknas med.
Det här kan vara lite småklurigt och skatteverket har skrivit ganska pedagogiskt om det, därför kan jag hänvisa dit istället. Skulle det ha byggts mycket på huset kan du alltså kolla här.
Om någon har uppskovsbelopp som ligger:
Det förändrar beräkningen lite och då får man kika hos skatteverket, jag bryr mig inte om att gå in på det här eftersom det är osäkert och inte berör alla samtidigt som det gör beräkningarna väldigt individuella.
Vad blir då formeln för beräkningen och vad slutar det hela med?
Om vi låtsas att fastigheten säljs för 3 000 000 kr och era föräldrar köpt huset för 500 000 kr så blir resultatet ungefär såhär:
+ 3 000 000 kr från fastighetsförsäljningen
- 1 400 000 kr för köpet av fastigheten
- 400 000 kr för köpet av byggnaden
- 40 000 kr i mäklararvode
- 0 kr i förbättringsutgifter om inget sådant skett
= 1 160 000 kr i kapitalvinst från försäljningen
Totalt anses ni alltså skattemässigt ha tjänat 1 160 000 kr på försäljningen.
Per person så blir det 165 714 kr ungefär.
När det gäller försäljning av fastigheter så sker det en kvotering av det belopp man betalar skatt på. Skatten är 30 % på kapitalinkomster som denna. Men för just fastigheter så betraktar man inte hela beloppet ovan som skattepliktig vinst.
Som framgår av IL 45:33 så betalar man bara skatt för tjugotvå trettiondelar. Här innebär det alltså att (165 714/30 x 22) = 121 523.
Det är alltså det sistnämnda beloppet, 121 523 som är den inkomst av försäljningen som man betalar skatt på. Den beskattas med 30 % och således blir skatten 36 457 kr per person.
Om man tycker att det låter mycket så kan man glädja sig med att varje person egentligen fått betala 200 000 kr för att efter försäljningen få ut 428 500 kr.
Totalt har varje person, efter skattebetalningen, ändå fått ungefär 192 000 kr.
Att bara sälja byggnaden utan att köpa fastigheten som ni tänkt göra hade enligt mitt exempel gett varje person en skatteskuld på 18 857, då hade ni dock bara tjänat (1 000 000/7) - 18 857 = 124 000 kr.
Det är alltså klokt att köpa fastigheten eftersom ni trots utgiften får mer pengar.
Hoppas du fått svar på din fråga och lämna gärna ett betyg på denna rådgivning.
Mer hjälp?
Skulle du behöva hjälp med rådgivning gällande något annat kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå, du kan kontakta mig via Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.
Med vänliga hälsningar,
