Hur beräknas kapitalskatten från försäljningen av ett hus som man har fått i gåva?
Hej jag oxh min bror fick huset av pappa 2001 i gåva. Pappa betalade gåvoskatten. Då var min halva värd 600000 kr. Nu säljer jag min halva för ca 1500000 kr. Hur blir dwt med skatten?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att du erhöll hälften av ett hus i gåva för över 20 år sedan och är mitt inne i att sälja denna halva. Nu undrar du om vinstskatten som du betalar vid försäljningen och hur stor den beräknas. Din fråga är skatterättslig och regleras i Inkomstskattelagen (IL). För att svara på frågan går jag först igenom hur kapitalskatten från en husförsäljning beräknas, och tillämpar sedan reglerna på din situation.
Kapitalvinstens storlek beror på kostnaderna för försäljningen samt omkostnadsbeloppet
Den som gör vinst vid försäljningen av en tillgång, betalar enligt 42 kap. 1 § IL kapitalskatt på vinsten i inkomstslaget kapital. En kapitalvinst beräknas enligt 44 kap. 13 § IL genom att från ersättningen för den sålda tillgången dra av utgifter för försäljningen och omkostnadsbeloppet.
Vid en husförsäljning är ersättningen givetvis köpeskillingen, och kostnaderna som uppstår vid försäljningen är mäklaravgifter och andra sådana kostnader som har ett direkt samband med försäljningen. Omkostnadsbeloppet består enligt 44 kap. 14 § IL av anskaffningsutgiften för huset och de förbättringsutgifterna som har utförts på huset. Vad som anses vara förbättringsutgifter och när dessa får dras av, regleras i 45 kap. 11-15 §§ IL, och dessutom finns det i 45 kap. 19-23 §§ IL särskilda regler som gäller när ett hus avyttras endas till viss del. Det vore överflödigt att gå igenom alla dessa regler, men om du har genomfört förbättringar på fastigheten kan kostnaderna för dessa komma att ingå i omkostnadsbeloppet. Sammantaget gäller att kapitalvinsten från en husförsäljning beräknas genom att från köpeskillingen göra avdrag för mäklarkostnader, den ursprungliga anskaffningsutgiften för huset och utgifter för förbättring av huset sedan det har köpts.
Efter att kapitalvinstens storlek har beräknats, ska enligt 45 kap. 33 § IL endast 22/30 (ca. 73,3 %) av detta belopp tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Fysiska personer betalar i enlighet med 1 kap. 3 § IL statlig inkomstskatt i inkomstslaget kapital, vilket i 65 kap. 7 § IL föreskrivs till att vara 30 %. Av den framräknade kapitalvinsten ska alltså 73,3 % av denna kapitalvinst beskattas med 30 %.
Ungefär beräkning av kapitalvinsten och kapitalskatten i ditt fall
Du beskriver att ersättningen för din hälft av huset uppgår kommer att uppgå till cirka 1 500 000 kr. Från detta belopp ska dras av de kostnader du har haft p.g.a. försäljningen och omkostnadsbeloppet. I min beräkning utgår jag ifrån, för sakens skull, att du vid försäljningen använde en mäklare som tog en provision på ca. 2,5 % och att du har utfört förbättringsutgifter på din halva av huset till ett värde av 25 000 kr.
Från köpeskillingen på 1 500 000 kr görs först ett avdrag på (2,5 % av 1 500 000) för mäklararvodet. Eftersom huset var en gåva och du inte hade några anskaffningsutgifter för det, görs endast också avdrag för förbättringsutgifterna på 25 000 kr. Efter att dessa belopp har dragits av, kvarstår en kapitalvinst på 1 437 500 kr. 22/30 av detta belopp ska beskattas med 30 % i inkomstslaget kapital. Det innebär att 1 053 688 kr beskattas med 30 %, vilket resulterar i en kapitalskatt på 316 106 kr och en behållning på 737 562 kr.
Jag vill påpeka att denna beräkning inte nödvändigtvis kommer att motsvara hur utfallet blir hos dig, eftersom jag inte är bekant med alla omständigheter och de kostnader du har haft i samband med huset. Det gör att jag inte kan göra en exakt beräkning, och den ska i övrigt endast ses som en demonstration av hur beräkningen av kapitalskatten kan gå till och hur den skulle kunna se ut i ditt fall. För att få en exakt beräkning, rekommenderar jag att du vänder dig till en av våra jurister och bokar in en tid.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
