Hur beräknas andelarna vid en avyttring av en gemensamt ägd bostadsrätt?
Sommaren 2019 flyttade min svärson ut från deras gemensamma bostadsrätt. Dottern har därefter betalat amortering och räntor för lånet. Om svärsonen kräver - via rättsprocess - att bostaden säljs, hur räknas då hans andel ut?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Din ärendebeskrivning är mycket kortfattad. Det är för mig ovisst huruvida din dotter levde i ett samboförhållande eller om hon hade ingått äktenskap eller om hon, trots hennes partners flytt, fortfarande formellt lever i ett sådant. Oavsett vilket verkar inte någon bodelning skett eftersom du undrar hur din svärsons andel ska beräknas vid en av honom framtvingad försäljning. Det tyder på att bostadsrätten inte har hamnat på någons lott, vilket i sin tur återigen indikerar att någon bodelning inte har ägt rum. Mot den bakgrunden synes den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende vara lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL) eftersom bostadsrätten fortfarande ägs gemensamt av din dotter och svärsonen.
I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
Enligt lagtexten träffas endast fast egendom och lösa saker av lagstiftningen. Emellertid utgör en bostadsrätt varken fast egendom eller någon lös sak. Däremot är bostadsrätten att betrakta som lös egendom, vilket är ett vidare begrepp än lös sak (andra exempel på lös egendom är aktier, fordringar och annat dylikt). Högsta domstolen (HD) har dock uttalat att samäganderättslagen i dess väsentliga delar är analogt tillämplig även på bostadsrätter, se avgörandet NJA 1995 s. 478. Vidare är språkbruket i lagen något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda lägenheten kommer att vara lika stora om ingenting annat är avtalat och att förvaltningen och alla eventuella åtgärder avseende bostaden kräver konsensus, dvs. samtliga delägares samtycke, vilket i praktiken innebär att varje delägare vid samägd egendom besitter en slags vetorätt. Undantag görs endast för åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL (se nedan), vilket du i och för sig redan verkar vara införstådd med.
I 2 § SamägL stadgas som sagt att för förfogandet över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke. Det betyder att din dotter initialt ändå kan motsätta sig en försäljning av hela bostadsrätten. Hon kan dock, liksom din svärson, alltid sälja sin egen andel separat. Men om enighet absolut inte kan uppnås mellan parterna kommer din svärson i förlängningen, och då genom en begäran hos domstol (en tingsrätt som första instans), att kunna framtvinga en försäljning, vilket innebär att lägenheten för gemensam räkning kommer att säljas på offentlig auktion, 6 § SamägL. I det här läget skulle i och för sig din dotter i samband med förordandet av den offentliga auktionen kunna yrka att domstolen bestämmer ett pris under vilket bostadsrätten inte får säljas. I praktiken leder detta till att hon kan hindra en försäljning så länge det saknas köpare som är villiga att betala och det lägsta begärda priset objektivt sett inte framstår som orimligt i förhållande till andra liknande objekt på den lokala marknaden (även kallad ortsmetoden).
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis kan sägas att andelarna sannolikt är lika stora. I synnerhet eftersom du inte nämner något samäganderättsavtal eller annan föreliggande överenskommelse. Att din dotter ensamt har stått för amorteringar och räntekostnader förändrar enligt min mening inte den bedömningen. Ovan skriver du bara "lånet", men jag utgår ifrån att det är fråga om ett gemensamt upptaget bolån, vilket i sin tur torde innebära att din dotter och svärsonen är solidariskt ansvariga för skuldens reglerande i förhållande till borgenären, dvs. banken (borgenär = fordringsägare, icke att förväxla med rättsfiguren borgensman, vilken är en garant och således någonting helt annat). Din dotter kan däremot rikta ett s.k. regressanspråk mot din svärson motsvarande den del av kostnaderna kopplade till bolånet som är hänförliga till honom. Eller annorlunda (förenklat) uttryckt; Hans del av bolånet som hon har stått för. Men under förutsättning att de gick in med lika mycket när bostadsrätten förvärvades får det ingen bäring på äganderättsförhållandet. Notera dock att situationen kan bli en annan om de har gått in med olika mycket pengar vid tidpunkten för köpet och det nu istället handlar om en separation alternativt en förestående äktenskapsskillnad (skilsmässa) utan något samboavtal eller äktenskapsförord.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
