Hur beräknar man hyra enligt lag om uthyrning av egen bostad eller hyreslagen (12 kap. JB)

2021-08-16 i Hyresavtal
FRÅGA
Jag och min man har hyrt ut var bostadsratt pga utlandstjanst. Vi tog ut hyra enligt Ju 13.01 · Januari 2013, och deras berakningexempel. Mycket rimlig.Efter utflytt kraver nu var hyresgast pengar tillbaks.Detta ar den enda lagenheten min man ager och har hyrt ut.Hyresnamnden hanvisar till att jag ager del i ett hus som koptes med mitt ex 1997 och en liten overnattningslagenhet, som jag och mitt ex anvander nar vi ar i Stockholm. Huset har varit uthyrt sedan 1999 storre delen av tiden medan lagenheten bara varit uthyrd nar vi inte haft mojlighet att aka till Sverige och anvanda den, dock storre delen av toden da bostadsratten var uthyrd, da en av oss var i Sydkorea och den andra i Australien.Enligt dem ar privatuthyrningslagen inte tillampningsbar, trots att det bara ar en av som som delivis hyrt ut ytterligare bostader.Vad innebar detta for oss? Hur raknar vi ut rimlig hyra for bostadsratten och har hyresgasten fortfarande ratt att fa pengar tillbaka? Blir det jamkning da min man inte hyrt ut nagot annat?Halsningar
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

jag uppfattar din fråga som att du fått ett återbetalningskrav från din hyresgäst för att ni tagit ut för hög hyra samt att hyresnämnden anser att ni tagit ut för hög hyra.

För att besvara din fråga tänker jag redogöra för hur man beräknar skälig hyra på bostadsrätter samt hur du kan bestrida återbetalningskravet.

Varför påstår hyresnämnden att ni inte omfattas av lag om uthyrning av egen bostad?

Huvudregeln är att den som hyr ut en bostadsrätt omfattas av lag om uthyrning av egen bostad. Undantaget är om man hyr ut 3 bostäder eller fler, således är det enbart den första uthyrningen som omfattas av den lagen, resterande omfattas av 12 kap. JB (hyreslagen).

Som hyresvärd avses den som äger bostaden/bostäderna. Om du samäger bostadsrätten med din man kommer det räknas till de övriga fastigheterna du äger, således kommer det hyresförhållandet omfattas av hyreslagen.

Om du inte har något officiellt ägandeskap på lägenheten din man hyr ut ska inte den lägenheten räknas till de övriga och således ska den omfattas av lag om uthyrning av privatbostad.

Hyra enligt lag om uthyrning av egen bostad

Justitiedepartementets faktablad ju 13.01 gäller fortfarande. Huvudregeln är att du får komma överens om hyran med din hyresgäst, dvs att det som framgår av avtalet är den hyran som gäller.

Hyresnämnden har möjlighet att sänka hyran om den påtagligt överskrider kapitalkostnader och driftkostnader. Kapitalkostnaden är idag satt till ca 4 % per år. Dina eventuella lånekostnader saknar betydelse i beräkningen av kapitalkostnaden. Driftkostnaden är de fasta kostnaderna du har för drift av lägenheten (värme, el, vatten etc). Om lägenheten hyrs ut möblerad får även ett tillägg för slitage göras.

Här följer ett räkneexempel:

Exempel: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad. (3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr.

Om hyran i det här fallet påtagligt skulle överstiga 11 900 kr kan hyresnämnden reducera hyran. Som exempel har angetts att en påtaglig överstegring skulle vara ca 13 000 kr.

En hyresgäst som betalat för "mycket" i hyra har inte rätt att få tillbaka det överskjutande beloppet om uthyrningen omfattas av lag om uthyrning av egen bostad. Däremot kan hyresnämnden sänka (jämka) hyran.

Hyra ut enligt hyreslagen (12 kap. JB)

Enligt 12 kap. 55 § JB ska hyran i dessa fall bestämmas till brukshyra. Det är en beräkningsmodell som utgår från vad hyran för en likvärdig lägenheten är (sett till standard, bekvämligheter, läge etc). Beräkningen är objektiv.

Om lägenheten hyrs ut möblerad får ett maximalt tillägg om 15 % göras på brukshyran.

Utifrån det du tar upp i frågan kan jag inte avgöra vad en rimlig hyra enligt hyreslagen kan bli.

En hyresgäst som betalat för mycket i hyra har rätt att få tillbaka överskottshyran från ett år tillbaka under förutsättningen att uthyrningen omfattas av hyreslagen (12 kap. 55 f § JB).

Kan ni bestrida anspråket från er hyresgäst?

Det går alltid att bestrida ett anspråk från hyresnämnden. Det kommer således rendera i en process i hyresnämnden, beroende på om du överklagar det beslutet kommer processen isåfall tas upp av svea hovrätt.

Slutsats

Beroende på hur ägandet av de olika fastigheterna ser ut mellan dig och din man kan det räknas som att ni bedriver näringsverksamhet genom att hyra ut mer än 2 bostäder. Således omfattas enbart den första uthyrningen av lag om uthyrning av privatbostad. Resten omfattas av hyreslagen och således gäller brukshyra.

Om du anser att hyresnämndens bedömningen av er situation är felaktig bör du överklaga deras beslut.

Om du önskar komma i kontakt med en av våra erfarna jurister och få personlig rådgivning för just ditt ärende kan du boka en tid via denna länken här: https://lawline.se/boka

Hoppas du fick svar på din fråga,

MVH

André Blomquist
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?